Imóveis de bairros da Zona Norte e da Zona Leste estão entre os que têm os condomínios mais caros de Porto Alegre. É o que indica uma pesquisa feita pela Loft Dados, da startup Loft, que atua no mercado imobiliário brasileiro.
Foram reunidas informações de 71 bairros da Capital (veja o mapa abaixo) que tinham ao menos cem imóveis anunciados nos últimos três meses, o que representa um levantamento com dados de 279 mil apartamentos à venda. Os resultados da lista foram obtidos a partir da relação da taxa de condomínio cobrada mensalmente com o tamanho em metros quadrados da unidade.
O bairro porto-alegrense com o condomínio mais caro é o Jardim Europa, na Zona Norte, onde o valor da taxa por metro quadrado, em média, foi de R$ 7,62 em setembro. O resultado significa que o morador de um apartamento de 80 metros quadrados localizado no bairro, por exemplo, pagou cerca de R$ 610 de condomínio no período.
A segunda posição na pesquisa é ocupada pelo bairro Boa Vista, também na Zona Norte, onde foram cobrados R$ 7,53 por metro quadrado em relação à taxa mensal. Em terceiro lugar está o bairro Três Figueiras, na mesma região, com condomínio na faixa de R$ 7,44 por metro quadrado.
O levantamento indica que os moradores de Porto Alegre pagaram uma média de R$ 6,40 por metro quadrado na taxa do condomínio em setembro deste ano. Assim, se utilizado um apartamento de 80 metros quadrados na estimativa, o encargo médio cobrado foi de R$ 512 no mês na Capital.
— Os resultados de Porto Alegre estão alinhados com o que vemos em outras cidades, onde observamos uma correlação forte em que os imóveis mais valorizados também estão nos bairros onde as taxas de condomínio são mais altas. Mas os preços (da Capital) são menos díspares na comparação com São Paulo e Rio de Janeiro — diz Fábio Takahashi, gerente de dados e conteúdo da Loft.
O especialista cita dois levantamentos similares feitos nas capitais do Rio de Janeiro e de São Paulo. O morador da cidade fluminense gasta, em média, R$ 950 por mês na conta do condomínio, mas há bairros onde o encargo se aproxima de R$ 2 mil.
Já na capital paulista, a taxa média chega a R$ 1.011 por mês, com locais onde a tarifa ultrapassa R$ 2 mil. A exemplo de Porto Alegre, nesses dois levantamentos, a Loft utiliza um apartamento de 80 metros quadrados para chegar à média dos valores praticados.
Portanto, os bairros com condomínios mais caros na capital gaúcha têm imóveis com valores próximos à média geral, o que não é o observado no Rio de Janeiro e em São Paulo, por exemplo.
A lista da Loft deixa o Moinhos de Vento, considerado um dos bairros mais nobres de Capital, na 16ª posição entre os bairros mais caros, atrás da Chácara das Pedras, por exemplo, localizado também em uma região considerada nobre, que ocupa o quarto lugar. O condomínio no Moinhos de Vento, na pesquisa, também se torna mais barato do que a taxa verificada no Jardim do Salso, na Zona Leste, um bairro que é considerado de classe média.
— Na Chácara das Pedras, a legislação impõe uma limitação maior no tamanho da construção, o que diminui o número de apartamentos por condomínio, encarecendo a taxa condominial. A limitação é menor para os Moinhos. São vários fatores agindo ao mesmo tempo — diz Takahashi.
Fatores que influenciam na taxa
Segundo Takahashi, o valor pago no condomínio é o terceiro fator que mais impacta no momento da compra de um imóvel, atrás apenas das características da unidade e da localização. Isso ocorre por a taxa ser mensal, ou seja, acompanhará o morador mesmo que ele seja o proprietário da unidade. O encargo é definido a partir de características de cada empreendimento, quem mora no local e a infraestrutura disponível, diz o especialista:
— Se há poucos apartamentos, a conta tende a ser mais alta porque é dividida com menos pessoas. Se o prédio tem mais apartamentos, a conta será dividida por mais gente. Locais mais "exclusivos", com menos moradores, têm vantagens, mas significam um condomínio mais caro.
O estudo da Loft cita outros dois fatores que influenciam na tarifa mensal: despesa com funcionários do empreendimento, o que inclui a folha de pagamento dos trabalhadores do local, e a idade do condomínio, já que prédios mais antigos tendem a ter mais custos de manutenção. Outro motivo de aumento na taxa é a inadimplência do encargo, que ocorre quando alguns dos moradores deixam de pagar o valor, o que, assim, precisa ser diluído na conta de quem está em dia com o vencimento.
Entre os bairros porto-alegrenses com os condomínios mais baratos da lista estão Restinga e Jardim São Pedro, com uma taxa de R$ 5,16 por metro quadrado, e Santa Maria Goretti, com R$ 5,24.
"Não existe condomínio caro"
Luis Roberto Correa Nunes, CEO do Grupo Objetiva Administradora de Condomínios, diz que não faz sentido pensar em bairros com os condomínios mais caros de Porto Alegre. O correto, para ele, é tratar a taxa como o resultado da divisão das despesas para manter a infraestrutura de uso comum, independentemente da região onde está localizado o prédio. O que ocorre é que empreendimentos mais caros estão situados em áreas nobres e são tipos de unidades com características que aumentam o custo para o morador.
— Não existe condomínio caro, porque quem estabelece as despesas são os condôminos na assembleia ordinária, na aprovação da previsão orçamentária. Não é a questão da localização (que define o valor), mas da infraestrutura e o tipo de construção — comenta.
Assim, nessa conta, entra o número de funcionários necessário para a manutenção de serviços como limpeza e zeladoria. Além disso, outro ponto destacado pelo profissional é o número de moradores: quanto menos gente no prédio, mais alta será a taxa. A partir disso, o CEO da Objetiva comenta a situação do bairro que figura com a média do encargo mais cara em Porto Alegre na lista da Loft:
— O Jardim Europa tem empreendimentos com mais infraestrutura, com piscina, mais elevadores, serviço de limpeza que necessita de mais gente, portaria 24 horas. Os balizadores são as despesas incluídas neles, que estão relacionadas às áreas comuns da edificação. Isso é o que influencia o preço.
O que afeta o valor do condomínio
- Quantidade de apartamentos: prédios com menos unidades tendem a ter taxas de condomínio mais caras, já que há menos moradores para dividir o custo
- Conforto oferecido: quanto mais serviço e conveniência, maior o custo de manutenção. Por exemplo, condomínios com piscina tendem a ser mais caros que imóveis similares sem piscina
- Despesas com funcionários: a folha de pagamento dos empregados de um condomínio, como zeladores, porteiros e faxineiros, onera o valor do condomínio
- Idade do condomínio: imóveis mais velhos tendem a ter maior custo de manutenção
- Inadimplência: se muitos moradores deixam de pagar a taxa, a conta aumenta para os que estão em dia
Fonte: Loft Dados
Os 10 bairros com a taxa de condomínio mais cara em Porto Alegre por metro quadrado:
- Jardim Europa: R$ 7,62
- Boa Vista: R$ 7,53
- Três Figueiras: R$ 7,44
- Chácara das Pedras: R$ 7,31
- Glória: R$ 7,11
- Ipanema: R$ 7,10
- Jardim do Salso: R$ 7,09
- Mont'Serrat: R$ 7,09
- Tristeza: R$ 7,08
- Bela Vista: R$ 7,05
Os 10 bairros com a taxa de condomínio mais barata em Porto Alegre por metro quadrado:
- Jardim São Pedro: R$ 5,16
- Restinga: R$ 5,16
- Santa Maria Goretti: R$ 5,24
- Medianeira: R$ 5,29
- Rubem Berta: R$ 5,49
- Farroupilha: R$ 5,54
- Lomba do Pinheiro: R$ 5,71
- Hípica: R$ 5,72
- São Sebastião: R$ 5,76
- Cristo Redentor: R$ 5,77