O projeto de lei aprovado por 23 votos a 11 na quarta-feira (17) na Câmara Municipal tem o objetivo de triplicar o número de endereços ativos no 4º Distrito — antiga região industrial de Porto Alegre, que adquiriu ares de abandono nas últimas décadas. O Programa de Regeneração Urbana do 4º Distrito funciona como um plano diretor específico da região, aumentando o índice construtivo, isto é, o tamanho das edificações, e reduzindo o valor pago por solo criado (quando se compra o direito de fazer construções maiores) para chamar novos investimentos.
— O 4º Distrito é uma região muito estratégica, próxima ao Centro, ao aeroporto, à Trensurb e aos acessos à Região Metropolitana. Tem infraestrutura e capacidade de ampliar a população. Concentrando-a nesses locais, evita-se o espraiamento urbano que causa tantos efeitos em mobilidade e sustentabilidade — afirma o secretário municipal do Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade, Germano Bremm.
A área prioritária para a densificação urbana inclui o bairro São Geraldo, o entorno da Farrapos (da Estação do Trensurb até o viaduto da Conceição) e as proximidades da rodoviária. Para os empreendimentos que atenderem a algumas das prioridades do município (como preservação do patrimônio histórico, práticas sustentáveis e valorização da paisagem urbana), a prefeitura dará descontos que podem chegar a 100% do valor para construir além do limite preestabelecido para cada terreno, dependendo do projeto e da localização.
Para determinar o benefício, foi estabelecido um sistema de pontos que varia de acordo com a atividade do empreendimento (residencial, comercial, de serviço ou industrial), dos parâmetros urbanísticos do projeto, enquadramentos específicos e utilização de técnicas e práticas sustentáveis.
O projeto inclui projeção de arranha-céus em pontos de interesse. Uma simulação apresentada inclui um edifício de 300 metros de altura perto do Centro Histórico — o equivalente a cerca de cem andares, quase três vezes o maior prédio da Capital, o Edifício Santa Cruz. E o novo programa urbanístico também dará mais liberdade arquitetônica ao empreendedor — inclusive, incentiva a busca pela diversidade de formas. O coroamento dos edifícios (elemento de remate no topo do prédio) pararia de contar como área construtiva, por exemplo. Estimula ainda a qualificação das esquinas e o uso misto do prédio (residencial e não residencial).
O secretário Bremm destaca que o programa não vale apenas para edificações novas: também pode contemplar transformações em prédios já existentes. Ele relata que tem visto muito interesse da iniciativa privada, justamente por se tratar de uma região estratégica, e cita a próxima fase do 4D Complex House (empreendimento construído pela ABF Developments) como um exemplo:
— Estão esperando o programa, ansiosos, para lançar a segunda fase, com uma altura mais significativa — adianta.
De autoria da prefeitura de Porto Alegre, a lei teve apenas uma emenda aprovada, que não mudou o teor da proposta. Após a Câmara elaborar a redação final do texto, o que pode levar algumas semanas, a matéria vai para sanção do prefeito Sebastião Melo.
O que muda:
Altura dos prédios
Como é hoje
A altura máxima para os prédios do 4º Distrito seguem o padrão do Plano Diretor geral do município, não passando de 52 metros.
Como vai ficar
A altura máxima do prédio vai depender da localização no 4º Distrito, uma vez que há áreas atingidas pelo cone de aproximação do aeroporto Salgado Filho. Em áreas mais próximas ao Centro Histórico, será possível construir arranha-céus de 300 metros de altura, o equivalente a cerca de cem andares. Em resumo, não haverá limitação de andares nesses pontos.
Solo Criado
Como é hoje
Semestralmente, é publicada uma tabela por região do solo criado, onde empreendimentos podem ser construídos além do limite preestabelecido para cada terreno.
Como vai ficar
Os empreendimentos que atenderem a algumas das prioridades do município (como preservação do patrimônio histórico, práticas sustentáveis e valorização da paisagem urbana) terão descontos que podem chegar a 100% do valor de compra do solo criado, dependendo do projeto e do terreno. O empreendedor ainda poderá adquirir metros quadrados a mais em troca de obras em equipamentos urbanos e comunitários na região, qualificando o entorno
Impostos
Como é hoje
Os impostos são pagos pelos compradores da mesma forma como em outras regiões da Capital.
Como vai ficar
Quem aderir ao programa nos primeiros anos também poderá ter isenção de IPTU (no caso de imóveis novos, por até 15 anos) e de ITBI (imóveis antigos).
Densidade
Como é hoje
O Plano Diretor prevê densidade de cem a 150 economias por hectare. Atualmente, entretanto, há 32,9 economias por hectare no 4º Distrito, contando zona residencial e comercial.
Como vai ficar
Se o programa tiver a adesão esperada, o objetivo é que triplique o número de endereços ativos e a densidade alcance o potencial previsto no Plano Diretor, de pelo menos cem economias por hectare.
