Juro alto e expectativa de elevação, escassez de recursos para crédito imobiliário e aumento do preço do aluguel. A pressão sobre quem planeja tornar real o sonho da casa própria vem de todos os lados. Diante dela, o que fazer? Comprar ou adiar? Financiamento ou consórcio? Algumas variáveis podem descomplicar a decisão.
Comece avaliando sua situação atual. Mora de aluguel? Em Porto Alegre, nos últimos 12 meses, o preço médio do aluguel disparou 25,5%, segundo o Índice FipeZap. Em locais atingidos pela enchente, o salto é ainda maior. Isso pesa no orçamento e na escolha.
Exceto no caso de pagamento à vista, comprar imóvel é, normalmente, um compromisso de longuíssimo prazo. É essencial projetar a capacidade de arcar com todas as parcelas. Até há opções no meio do caminho, como pedir uma pausa nas prestações, mas isso tem custo. Fazer a portabilidade de contrato para outra instituição financeira pode reduzir a parcela, mas não faz milagre.
Se a decisão de comprar está tomada, é hora de escolher entre consórcio ou financiamento. Com a alta de juro, o consórcio parece atrativo, pois seu custo é uma taxa de administração fixa. A parcela é corrigida pela inflação, assim como o valor da carta de crédito antes de ser contemplada. Então, se o índice de preços estabelecido no contrato disparar, o reajuste também será alto. Se a sua renda não acompanhar a inflação, a parcela abocanhará mais do orçamento familiar.
– Para quem paga aluguel, optar pelo consórcio significa acumular duas despesas mensais até ser contemplado e comprar o imóvel próprio – diz o diretor de crédito imobiliário da Loft, Talles Dantas.
Taxa de juros
Já no caso do financiamento, o principal cuidado é com a taxa de juros. Aqui, um alerta: não confunda a Selic, a taxa base da economia brasileira, com a praticada nos empréstimos.
A taxa do crédito imobiliário, claro, tem a Selic como referência, mas não só. Outros fatores influenciam: demanda de mercado, relacionamento com o banco e mesmo a taxa de inadimplência atual, que é o risco que a instituição insere no custo da operação.
Atualmente, por exemplo, há restrição de funding (o dinheiro disponível para emprestar) na Caixa Econômica Federal, que detém 68% do mercado. Os recursos usados por ela são em maioria do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da caderneta de poupança, ambos com mais saques do que depósitos.
– Isso exige que bancos busquem outras fontes de financiamento, o que encarece o crédito – diz o diretor-executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Filipe Pontual.
Com isso, os bancos passaram a avaliar mais o score do comprador (a pontuação do candidato, que define se ele é bom pagador), observa a coordenadora de crédito imobiliário da plataforma Melhortaxa, Priscilla Basso.
– Muitos clientes pensam “ah, eu pago o cartão em dia”. Paga em dia, mas gasta todo o limite? Relacionamento com banco não é ter vários cartões, é ter saúde financeira – aponta, citando que cheque especial e empréstimos também impactam.
Atente-se ainda aos regimes de progressão das parcelas. No SAC (ou sistema de amortização constante), a prestação começa mais alta e diminui com o tempo; no Price, as parcelas são fixas, mas o montante de juro fica maior.
Ter bom relacionamento não chega a baixar a taxa de juro, mas pode trazer facilidades, afirma a diretora de Assuntos Habitacionais do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Rio Grande do Sul (Sindimoveis-RS), Simone Carvalho. Costumam ser dados descontos no seguro, por exemplo, que é de praxe comprado junto para cobrir danos ao imóvel e morte ou invalidez do comprador.
– Muitas vezes, o cliente escolhe o juro um pouco menor, mas com o seguro não tem diferença – detalha.
Conquista da casa própria
Trabalhando em Santa Cruz do Sul e morando em Rio Pardo, Evandro Barbosa, 37 anos, viajava 60 quilômetros todos os dias para ir e vir do emprego em uma indústria de fumo. O sacrifício diário o levou a optar por outro esforço: o de economizar.
– Comecei a aprender sobre investimentos há quatro anos e decidi comprar uma casa em Santa Cruz há dois. Juntei R$ 50 mil para a entrada – conta, citando que colocou as economias em produtos de renda fixa.
Com o valor em mãos, escolheu uma casa a 10 minutos do trabalho, buscou a imobiliária e deu início à papelada para financiar. Foram 92 dias até assinar o contrato. Trabalhoso, mas recompensador:
– Fiz um bom negócio, consegui um preço em conta. Vou pagar em 330 vezes, pela tabela Price, mas estou totalmente focado a diminuir esse tempo. Então, tenho economizado mais para adiantar as parcelas.
Para uma boa compra
- Avalie sempre o chamado CET (custo efetivo total) do financiamento, pois ele soma todos os custos, como taxas, indexadores e seguro.
- Simule seu financiamento nas duas tabelas, Price e SAC, para decidir.
- Fique atento aos gastos extras, como documentações e impostos.
- Se tiver problemas para pagar as parcelas do financiamento, busque o banco para negociar.
- Embora tenha um custo, a pausa no pagamento é melhor do que a inadimplência.
- Verifique periodicamente condições melhores em outros bancos para uma possível portabilidade, mas cuide para não trocar seis por meia dúzia.
- A portabilidade só vale a pena após amortizar uma parte da dívida, em geral após dois ou três anos do início do pagamento.
- Considere também que precisará passar por uma nova análise de crédito.
