Previsto para ser publicado em março de 2024, o edital de licitação para a concessão da Maesa deve levar mais alguns meses para sair. De acordo com o secretário de Parcerias Estratégicas de Caxias do Sul, Matheus Neres da Rocha, os últimos detalhes do projeto estão sendo finalizados para que, até o final deste mês, a proposta — que prevê a reforma de parte do complexo para abrigar um mercado público — seja encaminhada para avaliação do Tribunal de Contas do Estado (TCE-RS). A jurisdição tem até 90 dias para analisar e dar seu parecer, e só então o processo licitatório pode ser encaminhado pela prefeitura.
O secretário explica que a pasta está trabalhando em atividades, que ele dividiu entre as que são obrigatórias para a publicação do edital e as importantes, que não condicionam a conclusão do projeto, mas que reduzem eventuais riscos para as empresas interessadas em assumir a proposta. Para que, de fato, a licitação seja encaminhada, falta ainda a conclusão das minutas do edital, o que deve ocorrer até o fim de março.
— Estamos revisando algumas premissas, tentando trabalhar alguns pontos que avaliamos que podem apresentar alguns riscos e estamos tentando dirimir, além de alguns ajustes como investimentos na praça leste (uma das praças dentro do complexo). Ela não está prevista na área da concessão, mas queremos colocar algumas obrigatoriedades de investimentos lá que impactam no modelo econômico. Temos como prazo finalizar os ajustes até o final deste mês, mas espero que a gente consiga concluir antes. Tão logo a gente finalize, vamos submeter o projeto ao TCE — prevê Rocha.
O cronograma atualizado da prefeitura prevê a publicação do edital até a primeira quinzena de julho. A partir daí, são entre 45 e 60 dias para recebimento das propostas, e mais alguns dias de tramitação e análise de documentos, assim como os prazos para cumprimento das condições de assinatura de contrato. Neste cenário, a prefeitura estima assinar o contrato ainda este ano, em novembro, com início das obras em maio de 2025. A concessionária terá então 12 meses para a conclusão da infraestrutura que abrigará o Mercado Público e 30 meses para a conclusão total do projeto.
— Acho que o único fator (a partir de agora) que poderia alterar o cronograma seria a inexistência de interessados, aí teríamos que refazer o projeto. Creio que não haja impacto (do período eleitoral), legalmente, ao menos, não há — reforça o secretário de Parcerias.
Cronograma previsto
- Finalização do projeto e encaminhamento ao TCE: fim de março de 2024.
- Publicação do edital: primeira quinzena de julho de 2024.
- Recebimento das propostas: setembro de 2024.
- Homologação da licitação: outubro de 2024.
- Assinatura do contrato: novembro de 2024.
- Início das obras: maio de 2025.
- Conclusão do mercado público: maio de 2026.
- Conclusão das demais obras: novembro de 2027.
Regime urbanístico está sendo elaborado
Entre as atividades em execução consideradas importantes pelo secretário de Parcerias Estratégicas, está a elaboração de um regime urbanístico para o chamado setor especial da Maesa, uma área definida no Plano Diretor que engloba a região do complexo. Outros setores especiais, por exemplo, são o campus da Universidade de Caxias do Sul ou a área do 3º Grupo de Artilharia Antiaérea (3º GAAAe).
Nessas áreas, a partir dos regimes urbanísticos, são definidas regras diferenciadas do contexto geral no Plano Diretor, como altura máxima das edificações no entorno e atividades comerciais e empresariais permitidas, levando em conta critérios como densidade demográfica e paisagem. O estudo está sendo feito pela Coordenadoria de Planejamento e Gestão Territorial (Coplan), vinculada à Secretaria de Planejamento.
Segundo a chefe da pasta, Margarete Bender, a Coplan está realizando um cadastramento do que há no entorno da Maesa e deve concluir o material dentro de um mês. Após ser concluído, as eventuais alterações terão que ser avaliadas pelo Conselho Municipal de Planejamento e Gestão Territorial (Conseplan) e pela Câmara de Vereadores.
O único fator que poderia alterar o cronograma seria a inexistência de interessados, aí teríamos que refazer o projeto.
MATHEUS NERES DA ROCHA
Secretário de Parcerias Estratégicas de Caxias do Sul
— O regime é um componente bastante importante para estabelecer algumas premissas. Não é um condicionante para a concessão, mas pode agregar valor e restringir outros elementos para valorizar as atividades estabelecidas e permitidas para o prédio em si. O entorno do bem tombado precisa garantir visibilidade ao usuário. Não adianta ter um bem de valor histórico, com toda qualidade arquitetônica, e ser cercado de prédios altos. Há também que se dar exclusividade para aquelas atividades que são compatíveis com o que está definido para o uso da Maesa — afirma Margarete.
Outro ponto importante que está sendo antecipado pelo Executivo é a emissão de uma licença ambiental prévia junto à Secretaria do Meio Ambiente, para, como explicou o secretário Matheus Neres da Rocha, garantir ao eventual concessionário as condições ambientais da localidade sem que haja prejuízo à implementação do projeto.
Concessão é debatida há um ano
Já faz um ano desde o período em que o debate em torno da ocupação da Maesa era uma das prioridades para os Poderes Executivo e Legislativo da cidade. Foi em fevereiro do ano passado que a prefeitura apresentou o projeto inicial de concessão patrocinada, que previa a reforma total do complexo em até 12 anos. Entre março e abril, a comunidade foi questionada sobre o projeto em consulta popular e em quatro audiências públicas. Parte das manifestações era contrária ao projeto, com críticas à previsão de espaços comerciais no prédio histórico e aportes da prefeitura à concessionária durante o contrato.
A prefeitura, então, recalculou a rota e decidiu realizar uma concessão comum, prevendo em um primeiro momento apenas reformas no espaço que deve abrigar o Mercado Público e os acessos e, posteriormente, a ocupação de uma parte do complexo destinada a espaços gastronômicos e para a realização de feiras e eventos. A partir disso, a ocupação da Maesa deixou de estar vinculada à Secretaria de Parcerias Estratégica e passou a ser centralizada na Secretaria de Cultura.
Três fatores foram decisivos para a mudança de ideia, segundo a prefeitura: o primeiro foram os retornos obtidos da população na consulta pública. Além disso, uma análise nas contas da prefeitura demonstrou que seria difícil garantir os aportes previstos na concessão patrocinada, cerca de R$ 21,5 milhões ao longo do contrato. Por fim, uma visita do prefeito Adiló Didomenico ao Mercado Público de Niterói, ao lado do secretário Matheus e dos vereadores Rafael Bueno (PDT) e Tatiane Frizzo (PSDB), evidenciou que o modelo de concessão comum para um espaço semelhante em Caxias seria a melhor alternativa.
