A Caixa Econômica Federal aguarda autorização do Banco Central para anunciar, nas próximas semanas, uma redução de até 31,5% dos juros dos financiamentos imobiliários. Como o banco estatal detém mais de 70% do crédito habitacional do país, outras instituições também podem derrubar suas taxas para evitar a perda de novos clientes.
Atualmente, os contratos de financiamento habitacional são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada). Os bancos cobram um adicional que costuma variar de 8,5% a 9,5%.
Com a mudança, a Caixa vai reajustar os contratos pela inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). O IBGE aferiu que esse índice deve fechar em 3,82% neste ano.
Apesar de aplicar uma correção que hoje inexiste, na outra ponta o banco abrirá mão, em um montante maior, de suas próprias taxas, que acabam por onerar os empréstimos concedidos. O que ainda está em discussão na Caixa é a taxa adicional, que poderá variar de 2% a 3%.
Clientes da Caixa ou com boa avaliação de crédito na praça pagarão juros menores. Isso significa que, na prática, o juro total sofrerá cortes entre 28% e 31,5% em relação ao modelo vigente. Somando juros e taxas cobrados, seriam 8,5% (no modelo pela TR), ante 5,82% (no modelo pelo IPCA), e 9,5% (pela TR), ante 6,82% (pelo IPCA).
A direção da Caixa e a equipe econômica, que avalizou a mudança, pretendia fazer o anúncio na próxima semana alinhando-se com uma possível redução da Selic, a taxa básica de juros da economia que está em 6,5% ao ano.
No entanto, o Banco Central ainda avalia o pedido de mudança dos indexadores. Caso aprovada, a nova regra só valerá para novos contratos. Não será possível migrar de um modelo para outro.
Estímulo a novos empréstimos
Com a redução dos juros, o banco pretende estimular novos empréstimos e, com a receita desses pagamentos, emitir títulos imobiliários no mercado.
O movimento, no entanto, é completamente diferente daquele implementado pela ex-presidente Dilma Rousseff, que, em 2012, forçou a Caixa e o Banco do Brasil a cortar juros nos empréstimos.
A iniciativa de Dilma não deu resultado. Na época do governo da petista, os bancos amargaram prejuízos e, pouco depois, voltaram atrás elevando suas taxas.
Desta vez, a ideia da Caixa é reduzir os juros ao trocar o indexador dos contratos, o que permitirá usar o fluxo de pagamento dos financiamentos como lastro para a emissão de títulos a serem negociados no mercado um processo conhecido como securitização.
Com os recursos da venda de papéis, a Caixa poderá conceder novos financiamentos, amortizando custos.
Recentemente, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, estimou que poderá emitir até R$ 100 bilhões em papéis lastreados com financiamentos imobiliários. No primeiro ano, esse número seria de R$ 10 bilhões.
Cálculos conservadores indicam que a Caixa poderia dobrar sua carteira de crédito habitacional, passando dos atuais R$ 449 bilhões, no primeiro trimestre deste ano, para quase R$ 1 trilhão.
Nos Estados Unidos, o mercado de securitização imobiliária causou uma das mais graves crises financeiras mundiais. Em 2008, grandes bancos foram à lona por terem adquirido títulos podres de hipotecas americanas.
Para evitar esse risco, a Caixa só vai securitizar financiamentos com índice baixo de inadimplência. Contratos do Minha Casa Minha Vida, por exemplo, ficarão fora.
Hoje, mais de 90% de sua carteira de crédito imobiliário tem atraso de, no máximo, dois meses.
— Para o investidor, é muito melhor você comprar um papel que segue um indicador de mercado (o IPCA, que mede a inflação) — diz Daniel Malheiros, sócio da RBR Asset. — A TR é um índice muito sensível ao risco de governo.
Para Malheiros, a mudança levaria o investidor a considerar a compra de um título imobiliário. Hoje, quem compra um título do Tesouro já prefere o pós-fixado.
— Os (títulos do Tesouro) mais procurados são aqueles corrigidos pela inflação.
Estratégia de reacender a economia
A iniciativa da Caixa está alinhada com uma estratégia do governo de reacender a economia, que flerta com a recessão.
Desde o início do governo Jair Bolsonaro, há seis meses, a equipe econômica rebaixou três vezes a estimativa oficial de crescimento para este ano.
A área de construção costuma ser o principal sensor da atividade econômica. Quando o setor vai bem, passa a contratar, arrastando outros ramos de atividade porque está entre os que mais demandam trabalhadores.
Até o momento, a Caixa tinha anunciado uma redução de 1,25 ponto percentual nas taxas de juros para financiamentos imobiliários concedidos com recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo), que hoje responde por quase 40% do total dos financiamentos.
Também abriu rodadas de renegociação de contratos em atraso concedendo, em alguns casos, até 90% de descontos de juros. Essa campanha atingiu 2,3 milhões de pessoas.
No governo e na cúpula do banco, a redução ampla dos juros imobiliários é considerada uma "revolução". O plano foi traçado por Guimarães, da Caixa, durante a transição.
Essa queda faz parte de um conjunto de medidas para reaquecer a economia que devem ser anunciadas pelo presidente Jair Bolsonaro.
Dentre elas, está a possibilidade de saques das contas ativas e inativas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço ) e do PIS/Pasep, que podem movimentar mais R$ 30 bilhões.
O ministro da Economia, Paulo Guedes, só pretendia liberar os saques depois de aprovada a reforma da Previdência no Congresso.
No entanto, com a queda consecutiva da atividade econômica, preferiu dar uma injeção no PIB, que pode crescer até 0,4 ponto percentual com essa medida.
Como é hoje?
Os contratos são corrigidos pela TR (Taxa Referencial, hoje zerada) e o banco cobra uma taxa adicional sobre esse valor, que varia de 8,5% a 9,5% ao ano.
Como ficará?
Os contratos devem ser corrigidos pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), medido pelo IBGE, e o banco deve cobrar uma taxa adicional entre 2% e 3% ao ano. Como o IPCA projetado para este ano é de 3,82%, na prática, os juros dos financiamentos devem girar entre 5,82% e 6,82% ao ano.
Por que a Caixa está fazendo isso?
Ao mudar a indexação dos contratos, o banco consegue emitir títulos no mercado que terão como garantia o pagamento das parcelas dos financiamentos habitacionais. Com a venda desses títulos, a Caixa conseguirá compensar a redução das taxas adicionais e ampliar a oferta de crédito imobiliário.
Não há risco?
A Caixa responde por mais de 70% do crédito imobiliário do país, e mais de 90% dessa carteira tem inadimplência muito baixa.
31,5%
será a redução máxima de juros para os clientes que forem da Caixa e tiverem bom histórico de pagamento; para os demais, a redução pode ser de 28%.
R$ 100 bilhões
é o potencial previsto pela Caixa para emissão de títulos a partir deste ano.
R$ 447 bilhões
foi o saldo da carteira de crédito imobiliário da Caixa no primeiro trimestre deste ano. Deste total, fatia de 40% foi concedida com recursos do FGTS
Fonte: Caixa
