Algumas pessoas ganharam bastante dinheiro vendendo lotes que não eram seus na região de Santa Bárbara, interior de Ana Rech, em Caxias do Sul. Agora, a farra do passado está cobrando a conta de famílias que não sabiam do esquema e correm o risco de perder o patrimônio de uma vida. Trata-se do loteamento Recanto das Cascatas, que não existe oficialmente para o município, mas abriga pelo menos 500 moradores aflitos.
A área verde de 17,5 hectares (equivalente a quase 18 campos de futebol) pertence ao banco Banrisul há quase 10 anos. Desde que a propriedade nos limites da represa do Faxinal foi arrematada pela instituição financeira, posseiros tomaram conta do local e difundiram a informação de que eram os verdadeiros donos. Em seguida, repartiram os lotes e venderam para trabalhadores que imaginavam estar concretizando o projeto de moradia própria a preços baixos. Era uma cilada.
Claudio de Abreu Paim, 46 anos, adquiriu um lote de 200 metros quadrados há dois anos, mesma época em que o banco já exigia a devolução da área, algo que ele ignorava. O vendedor que atendeu Paim se dizia proprietário e pediu cerca de R$ 30 mil para repassar o espaço mediante um contrato de gaveta. Com o negócio fechado, o trabalhador gastou outros R$ 20 mil para erguer a casa onde abriga a mulher e duas filhas.
O valor que corresponde a menos de um terço do preço praticado no mercado por um lote devidamente legalizado não causou estranheza, uma vez que muitos loteamentos irregulares são negociados assim, devido à falta de infraestrutura. Seis meses depois, Paim sentiu um calafrio quando descobriu que não havia escritura e que o Banrisul era o dono da área.
— Quando a gente vai na prefeitura, eles informam: "não compra nada sem escritura". Mas como tu tem condições de comprar um terreno com escritura se tudo custa R$ 200, R$ 300 mil? — questiona Paim, que não desconfiava estar diante do que o Ministério Público (MP) costuma definir como grilagem, ou seja, a venda de terras públicas ou privadas mediante falsificação de documentos de propriedade.
Claudio vive apreensivo pelo risco de perder o patrimônio que pagou, pois o banco está reivindicando a posse na Justiça, mas acredita que sairá vitorioso. Isso porque ele e outras 65 famílias ingressaram com ação indenizatória contra o Banrisul e os loteadores ilegais. Joice dos Santos da Silva, 36, e o marido dela, Roberto da Silva, 39, investiram todas as economias para construir a casa na Rua da Paixão. A ampliação do imóvel só parou pela falta de dinheiro. O casal não teria como bancar um aluguel. Para garantir os direitos, Joice guarda o contrato de compra do lote.
— No começo, havia os boatos. Só depois soubemos da verdade — admite a mulher.
Investigação aberta em 2012
Para o advogado Rodrigo Balen, que representa 66 famílias prejudicadas, a responsabilidade por eventuais prejuízos é do banco e de quem vendeu as áreas.
— Essas famílias, pessoas humildes, foram induzidas pela promessa da sonhada casa própria por parte dos loteadores e adquiriram terrenos com esforços de toda uma vida, construindo suas moradias e realizando melhoramentos no bem, na qualidade de possuidor de boa-fé — afirma o advogado.
A intenção de Balen é forçar uma solução para o caso. Por isso, ele ingressou com ações de rescisão de contratos com pedidos de indenização contra o banco e os loteadores ilegais. Também requereu, por meio de liminar, a manutenção da propriedade para as famílias. O valor total da ação indenizatória é de R$ 6,8 milhões.
Para Balen e para o MP, o Banrisul deixou a área abandonada, facilitando a invasão e a posterior negociação ilegal de lotes. Soa estranho o dono do imóvel aparecer como réu num processo onde deveria constar como vítima, mas o Direito prevê que a possibilidade de indenizar terceiros quando há falhas na fiscalização do terreno por parte dos proprietários. No caso, o banco teria deixado de controlar a propriedade que lhe pertence em Santa Bárbara, o que teria gerado os transtornos atuais.
A ocupação no Recanto das Cascatas é investigada pelo promotor de Justiça Ádrio Gelatti desde 2012. Alguns dos loteadores citados no processo movido por Balen e que também constam como réus no processo de reivindicação de área do Banrisul são conhecidos do MP por esquemas envolvendo outros loteamentos irregulares. Ao final do inquérito, os investigados devem ser responsabilizados e processados pela promotoria. Por outro lado, Gelatti crê numa solução para os moradores.
— O Banrisul se omitiu em relação à posse do terreno. Contudo, pode pedir reintegração de posse. Em geral, o MP media o entendimento entre o banco e os moradores para um acordo. Já fizemos isso antes em outras áreas — lembra Gelatti.
Sem obras públicas
O Recanto das Cascatas foi erguido num terreno acidentado, dentro da zona rural de Caxias do Sul. A prefeitura deixou de fazer qualquer obra pública no local há muito tempo. Os cerca de 500 moradores só recebem água do Samae e luz da RGE, mas não têm direito ao recolhimento de lixo e convivem com vias de chão esburacadas.
Com essas medidas, o município quer se eximir de uma eventual ação indenizatória nos moldes do caso Magnabosco. O município foi condenado a pagar mais de R$ 300 milhões para os herdeiros da área onde hoje é o bairro Primeiro de Maio, invadida nos anos 1970 e que recebeu benfeitorias públicas ao longo do tempo, o que motivou a ação milionária.
Para Claudio de Abreu Paim, os moradores estão sendo injustiçados.
— A prefeitura não vive só do IPTU, ela ganha dinheiro com outros impostos que pagamos. Por isso, entendo que temos direito de receber a atenção do município — critica.
A revisão do plano diretor previa a inclusão de parte da área rural de Santa Bárbara como área urbana. Se isso ocorrer, o Recanto das Cascatas ficaria na parte urbana, o que abre caminho para regularização num eventual acordo entre as famílias e o Banrisul. Com isso, a prefeitura retomaria as obras públicas na comunidade.
A disputa jurídica
— Em 1991, o Banrisul concedeu um financiamento para um antigo clube esportivo de Caxias do Sul, entidade atualmente extinta. Para conceder o empréstimo, o clube deu em garantia a área onde está hoje assentado o loteamento Recanto das Cascatas, em Santa Bárbara.
— Motivado pelo não pagamento da dívida, o Banrisul arrematou a área de 17,5 hectares em 27 de setembro de 2009, conforme consta na matrícula n° 19.882, no Registro de Imóveis da 2ª Zona, tornando-se dono e responsável pelo grande terreno.
— Logo após, loteadores já conhecidos do Ministério Público, se apropriaram e parcelaram a área, alienando a propriedade do Banrisul para várias famílias por meio de contratos de gaveta.
— Em 2012, o Banrisul tentou leiloar a propriedade por R$ 544 mil. Apesar de ser atrativa, não houve interessados, pois quem comprasse teria que lidar com as moradias erguidas no local _ na época, cerca de 30 casas.
— Sem opção, em 2015 o bancou abriu ação para reivindicar a área, processo que ainda tramita na Justiça. Para evitar prejuízos às famílias que compraram os lotes, o advogado Rodrigo Balen abriu processo em maio deste ano para exigir indenização aos moradores, já que investiram recursos nos lotes. No fundo, a intenção é forçar um acordo com o banco para que elas fiquem as propriedades pelas quais pagaram. Nem todos os residentes no loteamento ingressaram com ações.
— Dos 10 réus citados no processo do Banrisul, seis já figuram como réus na ação movida pelas famílias que adquiriram os lotes. O banco também é réu nessa ação.
