Não há dados anteriores de tantos condomínios enfrentando problema com inadimplência em Porto Alegre. Mais de 18% de todos os conjuntos na Capital registraram atraso no pagamento em maio, conforme pesquisa mais recente do Secovi/Agademi, entidades que representam o mercado imobiliário no Estado. Um ano atrás, esta taxa era de 15,28%. Trata-se do número mais alto já registrado no levantamento, iniciado em 2005. As informações são repassadas por administradoras e contemplam mais de 66 mil unidades na Capital.
A situação causa transtornos aos demais moradores, que acabam tendo de repartir a cota de quem atrasa. Em um condomínio de 12 apartamentos no bairro Azenha, em Porto Alegre, por exemplo, um dos moradores não arca com suas obrigações condominiais há mais de três anos.
– A taxa de condomínio subiu 10% para os demais em razão deste inadimplente – explica o síndico profissional Ricardo Ottermann, 38 anos, que administra o prédio.
Outros transtornos vieram a reboque: o Plano de Prevenção e Proteção contra Incêndio (PPCI) está atrasado, em razão de adaptações na estrutura que não puderam ser feitas devido à falta de dinheiro. O condomínio entrou na Justiça para cobrar os valores em atraso, e o caso ainda aguarda desfecho.
Motivos para o atraso no pagamento
De acordo com a vice-presidente de condomínios do Secovi/Agademi, Simone Camargo, a recente alta da inadimplência está relacionada à crise econômica, que elevou os índices de desemprego, e ate à greve dos caminhoneiros, que paralisou a economia em maio e prejudicou a renda de muitos pequenos empresários.
– Alguns moradores acabam priorizando outras contas com juros mais altos, como cartão de crédito, e deixam de pagar a taxa condominial, mas isto causa um dano sério nas contas do condomínio – afirma Simone.
O que pode sofrer o inadimplente
A multa por atraso nas taxas da conta do condomínio é de 2%, além de juros de 1% ao mês. Mas este não é o único contratempo do inadimplente: quem deixa de pagar este boleto corre risco de ter o imóvel leiloado por determinação judicial. Em caso de imóvel alugado, mesmo que o condomínio seja responsabilidade do inquilino, quem perde o imóvel é o proprietário. Nesse caso, o inquilino fica sujeito a uma ação de despejo por falta de pagamento e ação de cobrança movida pelo proprietário do imóvel.
A lei ficou mais dura em 2016, quando o novo Código do Processo Civil determinou que o documento de cobrança da taxa condominial tem o mesmo peso de um cheque preenchido e assinado pelo devedor. Isto dá ao credor o direito de pedir, na Justiça, a execução da dívida sem ter que mover um processo de conhecimento.
– Esta mudança agilizou bastante o processo de cobrança das dívidas, já que no dia seguinte ao vencimento o síndico pode ingressar com pedido de execução – explica Mauren Gonçalves, presidente da Associação dos Síndicos do Rio Grande do Sul (Assosindicos-RS).
Na prática, entretanto, os administradores costumam buscar a negociação amigável com os inadimplentes e aguardar até 90 dias antes de acionar a Justiça. De acordo com Mauren, cerca de 70% dos casos são resolvidos de forma amistosa.
– A conciliação é uma forma de evitar inconvenientes entre vizinhos, mas tem que haver bom senso de ambas as partes – pondera Mauren.
Quem está devendo também pode sofrer restrições de uso de estruturas que gerem custos dentro do próprio condomínio, como salões de festa, lavanderia e academia, desde que estas medidas estejam previstas na convenção do edifício.
– Por outro lado, não se pode impedir que o inadimplente circule pela área comum do condomínio, uma vez que ele também é, em parte, proprietário – explica Laury Ernesto Koch, sócio-diretor do Koch Advogados Associados.
O que diz a lei
- Válido desde março de 2016, o novo Código do Processo Civil endureceu as regras para quem atrasa as taxas de condomínio.
- O boleto de cobrança se tornou um título executivo, ou seja, vale como cheque preenchido e assinado pelo devedor.
- Isto possibilitou que, em caso de atraso, os condomínios entrem na Justiça diretamente com pedido de execução da dívida (fase em que o juiz determina o pagamento do débito em até três dias), em vez de mover um processo de conhecimento, com convocação das partes e audiências, o que é mais demorado.
- A partir da data em que recebe a notificação da Justiça, o proprietário do imóvel tem três dias para quitar pelo menos parte da dívida.
- A lei diz que, se pagar 30% do que deve dentro de três dias, o devedor pode parcelar o restante em até seis vezes.
- No entanto, se o condômino não fizer o pagamento após receber a notificação, imediatamente pode ter um bem penhorado (não necessariamente o imóvel, pode ser também um automóvel ou as contas bancárias, por exemplo).
- Para que peça a execução da dívida, no entanto, o condomínio precisa seguir algumas regras: é preciso que o valor da taxa de condomínio esteja estabelecido na previsão orçamentária da Assembleia Geral Ordinária, que ocorre anualmente.
- Sem seguir estas regras, a dívida até pode ser cobrada na Justiça, mas na modalidade anterior à da mudança no Código de Processo Civil, atravessando todo rito judicial.
Direitos e deveres dos condôminos
- O morador inadimplente só poderá ter cortado acesso a água ou gás de uso comum do condomínio se houver uma segunda alternativa de abastecimento, diretamente em seu imóvel.
- Mesmo quem está inadimplente não pode ser privado de utilizar as estruturas comuns do condomínio, pois a Justiça entende que ele também é, em parte, proprietário de áreas como elevador, jardim e estacionamento rotativo.
- Entretanto, há entendimento judicial de que, caso este uso traga custos ao condomínio (como salão de festas, academia e lavanderia), o morador inadimplente poderá ter o uso vetado pelo síndico, desde que definido na convenção condominial.
- A multa aplicada aos débitos condominiais não deve ser superior a 2%, além de juro limitado a 1% ao mês e correção monetária conforme a inflação.
- Ao morador que reiteradamente atrasa seu pagamento, pode ser aplicada uma multa de até cinco vezes o valor da taxa de condomínio, mas isto precisa estar determinado na convenção.
- A inscrição do inadimplente em cadastros negativos de crédito, como SPC e Serasa, poderá ser aceita pelo juiz, desde que pedida pelo condomínio.
- Inquilino pode sofrer ação de despejo por falta de pagamento e ação de cobrança movida pelo proprietário do imóvel.
Fontes: vice-presidente de condomínios do Secovi Agademi, Simone Camargo, presidente da Associação dos Síndicos do Rio Grande do Sul (Assosindicos-RS), Mauren Gonçalves, e advogado Laury Ernesto Koch, sócio-diretor do Koch Advogados Associados
