O jornalista Rafael Vigna colabora com a colunista Marta Sfredo, titular deste espaço.
Com 11 lançamentos em 2021, o maior volume da história, e valor geral de vendas bruto acima de R$ 1 bilhão, a Melnick está de olho em novas oportunidades. Em cenário de juros e incertezas macroeconômicas, segundo Marcelo Guedes, diretor superintendente de Incorporações da construtora gaúcha, é a análise do mercado que ditará o ritmo em 2022.
A reversão na curva dos juros chega antes no alto ou no baixo padrão?
Naturalmente em um mercado de longo prazo, como é o imobiliário, os juros são muito utilizados pelos clientes e as elevações de taxas acabam por interferir no valor das parcelas. Por isso, taxas mais baixas são mais positivas. O que percebemos no país, é que os juros nas instituições financeiras não oscilam na mesma velocidade que a Selic. Exemplo disso é que, mesmo com a Selic em 2% não vimos financiamentos de imóveis nesse patamar. Por isso, acredito que com essa alta que leva a Selic a dois dígitos, o juro imobiliário não irá explodir na outra ponta. Oscila mais devagar, tanto para baixo quanto para cima. Interfere, mas não irá ditar o ritmo, é uma das variáveis que pode aquecer ou não o mercado.
E como ficam os efeitos nos financiamentos?
Nos empreendimentos de médio, alto e altíssimo padrão, há uma faixa de renda maior e são as pessoas que menos usam financiamentos. Isso porque, no geral, já possuem imóveis e tendem a investir somente a diferença de valores entre o imóvel antigo e o novo. Neste segmento, esse cliente é menos afetado. Da mesma forma, o cliente de renda menor, além de precisar financiar uma parte maior do imóvel, está mais sucessível aos juros e fica mais exposto à inflação. Esses cenários impactam de forma diferente cada consumidor. Quando olhamos para o momento, é algo muito específico de empresa para empresa. É claro que anos eleitorais demandam mais atenções à macroeconomia, mas o momento é de olhar com cuidado as circunstâncias. Um empreendimento lançado em 2022, com prazo de construção para três anos, na verdade, vai ser entregue num outro ciclo econômico e passará por diversas taxas de juros nesse período. Temos que sempre tomar as decisões de longo prazo e não olhando só para o retrovisor.
Como a empresa prepara as estratégias para enfrentar o mercado em 2022?
Na Melnick, sentimos um momento positivo para a empresa. Estamos em um mercado de capital intensivo, que demanda muitos recursos, seja na compra de terrenos, seja na construção. É preciso investir primeiro para depois reaver os recursos e isso demanda uma condição de caixa muito sólida. Como passamos por uma abertura de capital (IPO) no final de 2020, há muita solidez financeira, o que é uma variável determinante para aproveitar as oportunidades ou para resistir a algum momento mais turbulento. Outro ponto é a matéria-prima, ou seja, terrenos. Como olhamos para o longo prazo, temos um banco de terrenos bem expressivo e diversificado, o que nos permite, dependendo de cada circunstância poder posicionar e lançar os produtos que tenham maior demanda. Essa característica é bem importante. Em 2021, em números de empreendimento lançamos 11, a maior quantidade da história, com um valor geral de vendas bruto que ultrapassa R$ 1 bilhão. Foi um ano expressivo, com condomínios fechados na área de urbanismo, no Interior do Estado, e até no Litoral, mas a grande maioria em Porto Alegre e Região Metropolitana. Para 2022, por características de empresa de capital aberto, não podemos abrir as metas, mas dadas as circunstâncias, existe uma boa situação em duas variáveis relevantes: terrenos e solidez financeira. Também temos uma quantidade de projetos aprovados e licenciados que nos permite um volume interessante de projetos no decorrer do ano e será maior ou menor dependendo das circunstâncias macroeconômicas. Para fazer uma projeção, seria um ano de estabilidade, com a maneabilidade de pisar no freio ou no acelerador de acordo com o momento.
