A burocracia e o longo tempo dispensado no processo de legalização de imóveis em Caxias do Sul está levando várias pessoas a ingressar com ações contra a prefeitura na Justiça. A intenção é acelerar o andamento de trâmites que consomem meses ou até anos à espera de desfecho.
Não há números oficiais sobre as ações judiciais, mas são milhares de benfeitorias particulares com regularizações pendentes, passivo gerado por loteadores ilegais, o que torna praticamente insuperável sanar os problemas de acordo com o ritmo ditado pela legislação.
Além dos 421 loteamentos irregulares, que exigem projetos de grande porte para a legalização, há sobre essas áreas diversas edificações que avançaram sobre via pública ou ocupam parcelas de solo consideradas de utilidade pública. Para destravar processos administrativos considerados morosos, garantir a proteção do patrimônio e o fechamento de negócios, os proprietários buscam apoio em liminares.
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Entre os casos judicializados está o de Loreni Silva Santos, 50 anos. A mulher reside com a família na Rua Máximo Papi, no bairro Interlagos, perto da rótula da Randon, desde a infância. O lote está dentro de uma faixa de terra de interesse do município, pois o Plano Diretor prevê o alargamento da Avenida Ruben Bento Alves (Perimetral Norte). Além disso, já foi cogitada a construção de um viaduto para aliviar o tráfego nas imediações da rótula da Randon, a poucos metros da moradia da mulher.
As casas de Loreni e do pai dela foram assentadas há mais de 20 anos sobre um terreno escriturado, mas a família não conseguiu regularizar as construções devido à intenção de desapropriação, movimento que a prefeitura sequer desencadeou na prática. Parte das edificações estaria sobre a área de domínio público e o município já enviou notificação exigindo a desocupação. Loreni e outros 13 moradores da Máximo Papi ingressaram com uma ação indenizatória por desapropriação indireta com pedido liminar de manutenção da posse dos imóveis.
— Quero regularizar, quero reformar, tá na hora de fazer a manutenção, mas não posso. Me criei aqui desde pequena e agora tem isso. A informação que tem é que vão desapropriar. Mas a gente fica de mãos atadas, não pode fazer nada e nunca vem uma resposta — reclama Loreni.
Litígios
Como não há previsão segura do alargamento da perimetral e as famílias provaram que tentaram regularizar os imóveis, a Justiça concedeu a manutenção da posse por meio da liminar.
— A prefeitura vai ter de regularizar o terreno ou pagar o valor do lote de acordo com a avaliação das áreas da perimetral — pleiteia o advogado das famílias, Rodrigo Balen.
Ele diz ter aberto 100 processos litigiosos contra o município relacionados à regularização fundiária em diversas regiões da cidade. Segundo o advogado, a maioria das ações se deve às barreiras enfrentadas pelos clientes no momento de legalizar as propriedades, muitas construídas há mais de 30 anos sob as vistas grossas de diversas gestões da prefeitura.
— Atualmente, o principal obstáculo para a regularização desses lotes é a própria prefeitura. A visão da atual gestão é estritamente legalista, e isso impede que avancem as regularizações. Algumas exigências contidas na lei são impossíveis de cumprir em lotes ou habitações consolidados há décadas. Um dos principais problemas é a questão da largura das ruas, onde a prefeitura insiste que o munícipe, para regularizar, tenha de recuar a cerca ou derrubar a edificação. Em 90% dos casos foi a rua que invadiu a casa, pois a legislação que instituiu a largura da via é posterior à própria construção da moradia — critica Balen.
Método seria lento
Como a regularização envolve diversos fatores que vão além do interesse particular de cada morador, o loteamento precisa adequar a largura de vias à legislação, implementar pavimentação e esgotamento sanitário, entre outros. Isso requer dinheiro que o loteador ilegal muitas vezes não dispõe e documentos que não existem.
No âmbito administrativo, a lei é rígida e cada etapa depende de fiscalização e aprovação. Por outro lado, uma das reclamações é que o município não define com clareza quais documentos são necessários, o que exige idas constantes à prefeitura.
Embora a prefeitura tenha implantado uma ferramenta (SMUWeb) para que arquitetos e engenheiros acompanhem via internet o andamento de processos administrativos, os sistemas também são lentos porque há dois formatos de regularização no país: o que concede a titulação da propriedade e o que abrange melhorias num bairro como um todo. Em Caxias, optou-se pela regularização fundiária por loteamento, que é um método mais demorado. Balen entende que a cidade ganharia mais se optasse pelo processo individual de cada propriedade. Porém, não há como regularizar uma unidade isolada se o bairro em que a edificação está inserida é ilegal.
— Acredito que vai ter que ter mais uma data corte, como ocorreu em 1998, para facilitar a vida de quem já está consolidado — propõe o advogado.
Imposto recolhido contra a vontade da prefeitura
O complexo cenário traz à tona outra situação. Com tanta pendência, o próprio município cobra tributos de um lado e renuncia de outro. Exemplo: sem a devida legalização, instituições financeiras não liberam o financiamento de imóveis. Em contrapartida, o potencial Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deixa de ser recolhido aos cofres da prefeitura. Contudo, o dono do imóvel irregular é obrigado a pagar o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), o que gera uma falsa impressão entre a população de que a situação está dentro da normalidade.
Um dos casos judicializados envolveu a negociação de um imóvel em fevereiro. O cliente de Rodrigo Balen adquiriu a edificação no bairro Santa Catarina pagando parte do valor à vista e o saldo seria financiado. Poucos dias depois, o futuro proprietário foi chamado pela diretoria de arrecadação do município, que lhe informou que o ITBI não poderia ser gerado. A razão da negativa era a constatação de um aumento de cerca de 50 metros quadrados na edificação, que exigia a regularização. Como havia urgência, já que o prazo da aprovação do financiamento estava terminando, vendedor e comprador buscaram informações para regularizar a área excedente e souberam que o processo levaria meses.
A partir desse caso, o advogado elaborou uma proposta à prefeitura, que serviria como plataforma para casos semelhantes. No documento, foi sugerido que o município emitisse a guia do imposto e o comprador se comprometeria em protocolar a regularização do imóvel, além de recolher o imposto excedente.
Com o pedido negado, as partes recorreram à Justiça, que autorizou liminarmente o prosseguimento do negócio enquanto o processo tramita. A decisão gerou quase R$ 5 mil de ITBI aos cofres públicos.
