A prefeitura quer revogar o limite de altura dos edifícios em algumas regiões do centro de Porto Alegre. Essa é uma das propostas do Programa de Reabilitação do Centro Histórico, que deve ser encaminhado pelo Executivo à Câmara Municipal nas próximas semanas.
Hoje, o máximo permitido para a região é 33 metros de altura. Mas como o resto do Brasil lida com esse assunto? O céu já o limite em outras capitais?
Em Curitiba, o planejamento está relacionado ao sistema viário e à capacidade do transporte coletivo de cada região. Na área central da cidade e em eixos estruturais onde há grande oferta de ônibus expressos, ladeados por vias rápidas em sentidos opostos, a altura é livre, desde que respeite o cone da Aeronáutica. O prédio mais alto da capital do Paraná fica justamente no Centro: o Universe Life Square tem 152 metros e 43 andares.
Em bairros mais periféricos, ocorre a limitação de altura por região, sendo que há zonas residenciais de baixa densidade com construções de até dois andares.
A cidade de São Paulo também libera prédios de qualquer altura nas áreas onde há transporte público de média e alta capacidade. São as chamadas Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs), que são as áreas aptas a receber o adensamento construtivo e populacional. Fora isso, os distritos da cidade têm limites diferentes de construção, que podem variar entre 10 e 48 metros.
“Cabe destacar que a Lei de Zoneamento, junto com o Plano Diretor Estratégico (PDE), incentivam o desenvolvimento da cidade de acordo com os princípios urbanísticos contemporâneos, evitando o crescimento desordenado, preservando a qualidade urbana e ambiental e a dinâmica de vida nos miolos dos bairros”, destacou a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) por nota da assessoria de imprensa.
Em Salvador, a Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo aprovada há cinco anos pelos vereadores gerou polêmica ao tratar dos limites para altura dos prédios por permitir a verticalização da orla. A nova legislação estabeleceu quatro faixas de construção na região, de até 25 andares ou 75 metros, o máximo permitido. A nova lei estabelece também que todo o projeto deve incluir um estudo de sombreamento para aquela área (não é permitido que os prédios façam sombra na praia entre 9h e 15h).
Mas os maiores prédios do Brasil não ficam em uma capital, e sim na praia de Balneário Camboriú, no litoral norte de Santa Catarina. O mais alto, em construção, terá 290 metros de altura e 84 andares.
Isso ocorre porque a cidade possui uma das leis de zoneamento, uso e ocupação de solo mais flexíveis do país, especialmente na Avenida Atlântica, que fica à beira-mar. Balneário Camboriú não limita o gabarito máximo de altura nas edificações, e a lei ainda permite construir acima do coeficiente máximo por meio de leis específicas e de pagamento.
Entenda o que está em debate na capital gaúcha:
- O Programa de Reabilitação do Centro Histórico pretende atrair novos investimentos da construção civil para requalificar a região.
- Não haverá mais limite de altura para as edificações, desde que atendidos os critérios de paisagem, habitabilidade (insolação, iluminação e ventilação) e sem comprometer o patrimônio cultural do Centro. Simulações feitas demonstram a possibilidade de prédios de 30 metros a 200 metros de altura.
- Serão liberados 1,18 milhão de metros quadrados em potencial construtivo (o quanto se pode construir em cada terreno). Hoje, o estoque de potencial construtivo no Centro é zero.
- O projeto prevê a isenção do pagamento para construir além do limite preestabelecido para cada terreno (valor da compra de solo criado) nos primeiros três anos, na área junto às avenidas Mauá, Júlio de Castilhos e Voluntários da Pátria.
- Há previsão de arrecadação de cerca de R$ 1,2 bilhão em recursos pela compra de solo criado (pagamento para construir além do preestabelecido no terreno).
- Os recursos pela compra do solo criado poderão ser transformados em contrapartidas para melhorar praças e espaços públicos no Centro.
- Quem investir no Centro Histórico poderá ter direito a comprar potencial construtivo em regiões mais valorizadas, onde não há mais estoque de potencial construtivo.
- Para participar do programa, é preciso atender a pelo menos quatro das seguintes condicionantes:
- Qualificação do passeio na frente do imóvel;
- Qualificação das fachadas com frente para a via pública;
- Adoção do uso misto (residencial e não residencial);
- Atendimento da demanda habitacional prioritária;
- Ações sustentáveis em edificações;
- Requalificação ou restauração do patrimônio histórico;
- Utilização de cobertura verde tipo rooftop, com priorização de acesso público;
- Ações em segurança pública nas edificações.