Após a publicação do edital de chamamento público, por meio do chamado Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI), dois grupos foram habilitados pela prefeitura de Caxias do Sul para desenvolverem estudos sobre a modelagem de ocupação da Maesa. A nova etapa deve nortear os caminhos para o futuro do complexo.
O prazo final de entrega dos estudos é no dia 12 de dezembro deste ano. Foram três grupos interessados no edital, porém, apenas dois deles foram aprovadas a partir dos critérios estabelecidos. São eles: grupo Consórcio Nuova Maesa, liderado por Spin Soluções Públicas Inteligentes Consultoria Ltda, e composto por Rodrigues, Antunes e Advogados Associados; e o outro grupo, liderado por Radar PPP Ltda, e composto por Cescon, Barrieu, Flesch & Barreto Advogados e por Matiaz Revello Vasquez Arquitetos SA.
O conjunto edificado da Maesa tem aproximadamente 53 mil metros quadrados e, com o estudo, será identificado o modelo de negócio ideal para cada área da estrutura. Serão seis produtos apresentados: diagnóstico técnico, estudo de demanda, estudos de engenharia e arquitetura, plano econômico-financeiro, modelagem jurídica e o relatório final. (Entenda cada produto no quadro abaixo).
De acordo com o secretário de Parcerias Estratégicas, Maurício Batista, é a partir do PMI que o município conseguirá definir qual a melhor alternativa para cada área da Maesa: concessão, parceria público-privada ou administração direta da prefeitura. Ele indica que o objetivo da administração municipal é assinar o contrato da licitação ainda em 2023.
— Existe um caminho a ser seguido para que a gente consiga licitar ainda em 2023 e assinar o contrato também em 2023. Se os estudos demonstrarem que o mais vantajoso é o município administrar por conta própria, ainda assim, existe um trabalho a ser feito. Temos que submeter lei autorizativa para contrair empréstimos. Tem muita burocracia envolvida — analisa.
Segundo o secretário, é possível que cada área tenha um tipo de modelo.
— Temos que buscar o equilíbrio para a estrutura. Nada impede, e os estudos vão demonstrar isso, que algumas áreas do complexo possam ser concessionadas e outras não, por exemplo.
Quanto à concessão ou parceria público-privada, Batista explica que o município precisará lançar consulta pública para discussão mais detalhada do projeto, realização de audiência pública e, ainda, envio de todo o processo para o Tribunal de Contas do Rio Grande do Sul (TCE) para avaliação prévia do órgão. Esses encaminhamentos devem ser feitos durante o primeiro semestre do ano que vem.
O prazo de 12 de dezembro para a conclusão dos estudos não é à toa. O município tem a obrigatoriedade de apresentar ao Estado, em janeiro de 2023, o novo plano de ocupação da Maesa, com cronogramas factíveis.
— Nosso objetivo é concluir esses estudos, principalmente, voltados à vocação e modelo de operação do complexo, de forma que a gente consiga trazer para a discussão da sociedade o mais breve possível.
Por ser um edital administrativo, a prefeitura não terá custo com esses estudos, só irá recebê-los dos dois grupos. A remuneração do trabalho desenvolvido pelos grupos só será feita caso haja a celebração futura de um contrato de concessão ou PPP com eles e paga por quem vencer a licitação.
Mercado público só junto do PMI
No dia 14 de junho, uma nova entidade em defesa da ocupação e preservação do complexo foi fundada. A Associação Amigos da Maesa, que é chamada de "Amaesa" em seu estatuto, terá como seu presidente o líder comunitário Paulo Sausen.
Simultaneamente à assembleia geral para criação da associação, a União de Associação de Bairros (UAB) entregou um documento ao prefeito Adiló Didomenico (PSDB), assinado pelo presidente Valdir Walter, propondo à prefeitura "o imediato encaminhamento de edital de licitação para concessão do Mercado Público Municipal Maesa, com os respectivos espaços para arte, artesanato e gastronomia".
Para a UAB, é fundamental que a ocupação da Maesa inicie o quanto antes, e a criação de um mercado público seria uma das alternativas.
Questionado sobre o assunto, o secretário de Parcerias Privadas acredita que o poder público está alinhado à vontade da população quanto aos caminhos da Maesa. Porém, Batista reforça que existem muitas questões burocráticas envolvendo a ocupação do complexo.
— A questão aqui é o "timing" (sincronia entre um processo). Pelas próprias condições burocráticas, a gente não consegue ter a celeridade que a sociedade espera, infelizmente.
O secretário enfatiza que o mercado público é viável e será uma das prováveis âncoras da Maesa. Entretanto, mesmo com o lançamento de edital apenas para o mercado, o prazo seria parecido com o do PMI.
— Atualmente, nós não temos projeto de engenharia para isso (mercado público). Só para lançar um edital para contratação de um projeto demoraria em torno de seis meses, mais o prazo de execução do projeto. Seria a mesma coisa do PMI, mas algo menor. O mais rápido que conseguimos fazer é o que já estamos fazendo hoje. Com os estudos, não teremos só o mercado público, será o mercado e outras tantas atividades dentro da Maesa que serão estruturadas. O alinhamento é o mesmo, mas a questão é o prazo — garante Batista.
QUAIS SÃO OS 6 EIXOS
:: Diagnóstico técnico: uma parte já foi realizada entre a Seplan (Secretaria do Planejamento) e a Vazquez Arquitetura (documento mais histórico, cultural e qualitativo). Com o PMI, será desenvolvida a parte quantitativa para os custos de recuperação da Maesa. É uma avaliação estrutural técnica do complexo, com indicação de quais locais precisam de mais intervenção, identificando patologias (como infiltrações, danos estruturais), e quais são os motivos/causa daqueles danos.
:: Estudo de demanda: com o objetivo de tornar a Maesa sustentável economicamente, o estudo deverá apresentar um cenário antecipado de quantas pessoas de Caxias do Sul e região o complexo poderá atrair. Além disso, serão analisadas quais são as carências de diversos setores da cidade, como o cultural, entretenimento, gastronomia, entre outros. O secretário explica que na área cultural, por exemplo, talvez seja necessário um teatro maior, mais acessível e moderno, e é isso que o estudo irá especificar. O mercado público também está incluído, mas será identificado o tipo ideal desse mercado (modelo tradicional, com produtos locais e microprodutores, mais voltado aos restaurantes, etc). Outro ponto que será explorado é a análise do potencial comercial da Maesa a partir da sua localização, do número de habitantes da região, e quais ações o município poderá fazer para que mais pessoas acessem o complexo. Nessa parte, está incluído o comportamento do público da cidade (é um público que fica em Caxias nos finais de semana e feriados e utiliza seus pontos turísticos ou vai para outros municípios da região, e quais são os motivos de cada cenário). De acordo com Batista, é um estudo mercadológico com base nas carências de Caxias do Sul.
:: Estudos de engenharia e arquitetura: nesta etapa, serão apontadas as soluções para os problemas encontrados no diagnóstico técnico do estudo. Aqui, deverão ser apresentados todos os valores para a restauração do complexo (quantidades, serviços, preços).
:: Plano econômico-financeiro: após todas as outras etapas, pode ser iniciado o plano econômico-financeiro. Batista explica que são cruzadas as despesas de operação e o investimento de restauro de todo o complexo. Com essas simulações, poderá ser recomendada a forma ideal de gestão dos espaços por meio de concessão, parceria público-privada ou apenas com o município na operação. Em cada uma das possíveis modalidades de gestão, também será estudado o prazo de entrega da Maesa para a sociedade.
:: Modelagem jurídica: a partir da apresentação do modelo de gestão dos espaços, será designado o modelo jurídico necessário, como alterações de leis e minutas de edital.
:: Relatório final: consolidação do modelo escolhido por cada grupo de trabalho e suas justificativas.
