Caxias do Sul tem cerca de 350 loteamentos irregulares, segundo dados da prefeitura. O que significa dizer que cerca de 30% da população (145 mil habitantes) vive em áreas com algum tipo de pendência, ou documental ou estrutural ou relacionada ao meio ambiente. Menos de 30% do total de loteamentos (em torno de 100) estão em processo de regularização. Destes, a maioria (aproximadamente 80) é objeto de ações judiciais ou está em fase de execução de Termos de Ajustamento de Conduta (TACs) com o Ministério Público (MP).
As tramitações em ambas as situações costumam ser lentas, mas, quando chegam à Justiça as decisões liminares são rápidas e, quase na totalidade, em favor do que pede o MP, o bloqueio de bens que garantam a conclusão das obras. O Vila Hípica e o Altos de Galópolis estão entre os casos que, há anos, aguardam por um desfecho no judiciário.
Além da lentidão dos processos, por mais que as ações de fiscalização realizadas em conjunto pelo MP e prefeitura atuem para que o parcelamento do solo em Caxias não volte a ser feito à revelia do poder público como na década passada, novos loteamentos irregulares têm surgido fazendo com que a demanda de regularização aumente ano após ano.
O mapeamento das ocupações irregulares no território do município foi feito a partir do Geocaxias, uma ferramenta que tem ajudado muito a prefeitura a delimitar os locais, dando dimensão real ao problema.
– Quando se faz a sobreposição do que é regular e do que é irregular e que já foi identificado, há espaços vazios ainda, áreas que tem que ser pesquisadas ou por meio de matrículas ou de títulos de propriedade... Então, existem muitas áreas que são vazios de informação – diz o promotor da 2ª Promotoria Especializada, Adrio Rafael Paula Gelatti.
O promotor explica que novos casos ainda surgem, mas nada comparado ao que ocorria anos atrás, quando haviam grupos organizados que demarcavam áreas, vendiam terrenos e construíam condomínios inteiros sem o conhecimento e o consentimento do poder público. Esses grupos foram desarticulados a partir da atuação conjunta entre MP e prefeitura em um grupo de trabalho montado no final de 2012.
Atualmente, conforme Gelatti, a maioria dos casos são de loteamentos irregulares que, apesar de processo de parcelamento do solo, não obedeceram as diretrizes urbanísticas nem têm os equipamentos públicos determinados em lei ou de clandestinos que foram implantados à revelia do poder público. Eles vão desde um terreno de R$ 10 mil até aqueles com mansões de milhões de reais.
Município e MP tentam reverter anos de omissão
Para o procurador-geral do município, Felipe Barreto Dal Piaz, "de fato, o município foi omisso na fiscalização e na repressão, tanto que têm essas 350 áreas parceladas irregularmente."
– Durante muito tempo, não se tratou isso como um problema e não se fez nada para impedir. De regularização pouca coisa se resolveu (nesses últimos cinco anos). Esse número não é o de 2012, porque outros surgiram. Mas tinha um passivo muito grande – referiu Piaz.
E mesmo que muitos casos sejam daquela época nenhum será ignorado, conforme o procurador:
– Fechar os olhos seria até uma irresponsabilidade do poder público.
Para o promotor da 2ª Promotoria Especializada, Adrio Rafael Paula Gelatti, os processos judiciais, além de buscarem uma responsabilização para que aconteça a regularização fundiária, também funcionam como uma possibilidade de início de uma melhoria na qualidade de vida para os moradores.
– Tínhamos, antigamente, deficiência e não efetividade na fiscalização do município e nas punições. Tivemos que criar os instrumentos para combater isso. Tem bastante a melhorar ainda, mas estamos num patamar bem diferente do que tínhamos há cinco ou seis anos – disse o promotor.
O que acontece com...
Quem vende
:: Os loteadores são autuados em crime contra a administração pública (art. 50 da Lei 6.766, de dezembro de 1979), por dar início ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com a legislação.
:: O crime é associado, em geral, a algum crime ambiental.
:: A pena é de um a quatro anos de reclusão, mas, via de regra, são processos que permitem suspensão, mediante pagamento de multa e prestação de serviço comunitário.
:: Os loteadores têm que regularizar situação fiscal, que encaminhar projetos de regularização fundiária na prefeitura e seguir os trâmites.
:: Depois da aprovação do loteamento, ocorre o registro de imóveis e as matrículas individuais em nome de cada morador.
:: Após, começa a fase de encaminhamento de projetos para construções dos imóveis.
Quem compra
:: É autuado se fizer construções sem o aval da prefeitura, o que ocorre em obras em lotes irregulares.
:: O efeito em cadeia na prefeitura é que se o loteamento é irregular, a pessoa não consegue encaminhar a matrícula imobiliária, não consegue autorização para construir, não obtém habite-se.
:: Além disso, em alguns locais, não há rede de esgoto pluvial (água da chuva) e cloacal (destino de dejetos), nem redes de água e de energia elétrica.
:: Os moradores têm direito de indenização, se confirmado o desconhecimento por parte deles da ação ilegal. Os valores bloqueados nas ações judiciais incluem as indenizações.
Com o loteamento
:: Em geral, a autuação serve para evitar que lotes ainda não construídos ou recém iniciados não avancem.
:: As ações são para que as áreas recebam primeiro, ligações de água, luz e esgoto, antes de serem habitadas.
:: Se o loteador não faz as melhorias, o município pode executar as obras e cobrar dele depois. Para garantir ressarcimento, em geral, é pedido bloqueio de bens via judicial.
:: Se uma Área de Preservação Permanente (APP) ocupada com construções for recuperável é pedida a demolição. Se não for possível recuperar, é calculada uma compensação ambiental.
A fiscalização
:: Existe uma seção própria no Setor de Fiscalização da Secretaria de Urbanismo para loteamentos irregulares com dois fiscais.
:: O telefone para denúncias é o (54) 3218 6000, ramal 6214 ou pelo Alô Caxias 156.
