Quem planeja adquirir um imóvel em 2023 terá ainda alguns desafios para colocar na conta. A tendência é de que o preço das residências não suba tanto como no ano passado, quando houve forte valorização, mas o custo da construção deve seguir impactando. Além disso, os juros de financiamento ainda elevados podem pesar na aquisição da casa própria.
O IGP-M (usado nos contratos de locação) ficou abaixo do IPCA em 2022, mas o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) permanece em patamar elevado, acima da inflação do aluguel e da inflação oficial do país. Ou seja, a construção ainda está cara: fechou 2022 em 9,40%, contra um IGP-M de 5,45% e um IPCA em 5,79%. Os materiais de construção civil sofreram forte impacto na pandemia, pressionados por escassez ou preço elevado.
Alberto Ajzental, professor de economia e coordenador do curso de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), vê para 2023 um cenário de inflação persistente, juros ainda caros e um custo de construção que não arrefeceu para o lado da oferta.
— Um lado da história é o custo da construção. No outro, a inflação já caiu bastante se comparada ao começo do ano passado, com IPCA a 12%, mas é uma inflação que segue persistente, ou seja, a Selic (taxa básica de juros, que baliza as demais) dificilmente vai cair. Em 2023, deve ser de 12% ou 12,5% — estima Ajzental.
Do lado da demanda, o professor cita que o crescimento lento da economia e a perda do poder de compra das famílias também influenciam os negócios. Tudo isso tende a desaquecer o mercado imobiliário para compra e venda em 2023 — embora não se trate de uma crise no setor.
— O que acontece é que 2023 será um ano difícil do ponto político e econômico. Temos previsão de um PIB de 0,79%, abaixo dos 3% de 2022, o que indica crescimento lento, aumento baixo de salários, e os negócios não vão bombar — completa Ajzental.
O Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Estado do Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS), acredita, pelo menos, em estabilidade do mercado. Conforme o presidente, Claudio Teitelbaum, Porto Alegre fechou o ano passado com quase R$ 5 bilhões em vendas.
— Tivemos redução no estoque de imóveis no final do ano passado frente a 2021 e acreditamos na assertividade dos lançamentos. Vimos redução na faixa de 20% no estoque de imóveis prontos em 2022 — destacou Teitelbaum.
Sobre o cenário que se impõe, acrescenta:
— Compras bem feitas, planejadas, devem ser tendência em 2023.
Na avaliação do Sindicato da Habitação (Secovi-RS), o mercado imobiliário como um todo deve crescer 5% sobre o ano que passou, apesar dos entraves colocados.
— O mercado imobiliário funciona subordinado a financiamento, renda e emprego. Estamos vendo que os empregos estão melhorando. Esperamos um ano um pouco melhor em 2023, mas não um exagero, claro, porque entra o componente dos juros —observa o presidente do Secovi-RS, Moacyr Schukster.
Mercado imobiliário de Porto Alegre
Dados de novembro de 2022
- Estoque geral: 7.241 unidades e 302 empreendimentos (6.378 de unidades residenciais verticais)
- Vendas no mês: 288 unidades (88% em residenciais verticais)
- Lançamentos no mês: 576 unidades
Status do estoque
- Lançamento: 25%
- Pronto: 33%
- Construção: 43%
Fonte: Sinduscon-RS
Novas opções
Com o preço dos imóveis valorizado, novas opções de moraria entram no radar dos comprados, entre eles os imóveis usados ou os novos de menor metragem. Também há quem abra mão da localização, optando por um local mais distante do planejado.
Tendência em São Paulo e outras grandes capitais do país, os apartamentos compactos têm sido uma saída para as construtoras encontrarem a renda do consumidor. Ainda assim, por serem construções novas, os preços são salgados. Nesse ponto, os imóveis usados ganham importância de consumo por serem mais baratos. Recém erguida ou de segunda mão, a avaliação é de que as residências próprias seguem sendo um bem rentável.
— O imóvel, observados os últimos tempos, continuou se mostrando um investimento interessante porque mantém a reserva de valor. Os imóveis sofrem com os movimentos cíclicos da economia, mas o mercado imobiliário é consolidado — diz Schukster, do Secovi.
Custo pode seguir alto
Dificilmente os preços dos imóveis terão altas tão expressivas ao longo do ano, mas o custo da construção pode seguir impactando em pelo menos parte dos valores. Os preços, segundo previsão do setor, devem acompanhar a inflação.
— O lado positivo, entre aspas, é que vemos uma redução nas tabelas de vendas. Um pouco desse aumento o mercado já conseguiu absorver, mas segue em patamar elevado porque itens como aço e concreto impactam bastante — observa Teitelbaum.
Para Ajzental, a tendência é de custos ainda em alta ao longo do ano. Os metais de forma geral recuaram, mas não aos níveis de custo anteriores à pandemia. Energia e combustível, que também são usados no processo, têm a mesma situação.
Outra pressão que pode surgir é por conta da maior demanda dos programas habitacionais.
— Se tivermos uma movimentação grande na moradia popular, podemos ter nova pressão de preços já que haverá maior demanda por material — acrescenta o presidente do Sinduscon-RS.
Moradias populares
A grande expectativa do setor em 2023 é pela retomada de programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida. A construção de moradias populares deve reaquecer os negócios nesse segmento.
O programa é uma das vitrines das gestões petistas anteriores e terá atenção especial no novo governo Lula. A sua retomada foi destacada pelo ministro das Cidades, Jader Filho, já no discurso de posse no ministério.
Para o setor imobiliário, será um complemento aos negócios de alto padrão, que se mantiveram estáveis, e para os médios, que têm a incógnita do ambiente econômico.
— Esperamos redução da taxa de juros no segundo semestre do ano e a retomada nos investimentos de construção em moradias populares, impulsionando esse mercado que ficou um pouco adormecido. Além dos médios e altos padrões, que seguem procurados — projeta o presidente do Sinduscon-RS, acrescentando que os programas habitacionais “são bons para todos, a população e o mercado”.
— No que tange ao Minha Casa, Minha Vida, esperamos um estímulo de que o programa vai crescer e ter um bom movimento — diz Schukster, do Secovi.
