Conhecida como Estrada do Mar, a RS-389, localizada no Litoral Norte, pode também ser chamada de rodovia dos condomínios fechados. Nas proximidades da via, há 51 empreendimentos, entre prontos ou em fase de construção, principalmente no trecho entre Xangri-lá e Capão da Canoa. Conforme dados das duas prefeituras, nos últimos dois anos, o crescimento destas construções foi de cerca de 38% – de 37 no ano de 2020 para 51 em 2022.
A velocidade de construção e venda dos terrenos surpreende não só quem circula pela região, mas também o mercado imobiliário. No final de 2021, um condomínio localizado em Xangri-lá teve todos os 299 lotes vendidos em nove segundos – feito histórico para o setor.
Já o poder público observa nesta expansão um incremento de arrecadação no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Em Capão da Canoa, onde conforme a prefeitura há oito empreendimentos do tipo construídos ou aprovados, o valor arrecadado com este imposto representa cerca de 11% dos mais R$ 46 milhões recolhidos anualmente na cidade – ou seja, cerca de R$ 5 milhões.
Em Xangri-lá, que foi batizada de “Capital dos Condomínios” – são 43 empreendimentos entre prontos e em construção –, a porcentagem de arrecadação do município com os condomínios horizontais é maior. De acordo com a prefeitura, o IPTU recolhido nestes empreendimentos aproxima-se de R$ 18 milhões - equivalente a 40% do total arrecadado pelo município.
Esta não é a primeira vez que a procura por casas e terrenos em condomínios fechados apresenta um crescimento significativo no Litoral Norte. Há mais de dez anos atuando no mercado imobiliário da região, o corretor e dono de imobiliária Muyses Maurício recorda que, entre os anos de 2004 a 2008, outra explosão de vendas havia sido registrada. No entanto, avalia que o atual momento vem sendo mais positivo para os negócios.
— Com a pandemia, as pessoas decidiram investir em qualidade de vida, com um ambiente melhor e mais amplo para descansar ou mesmo morar no litoral. A procura era preferencialmente por apartamentos, o que agora perdeu espaço. Em 2020, tivemos nosso melhor ano. Vendemos o dobro do que o registrado em 2019 — destaca.
Muyses reforça que os condomínios estão evoluindo em infraestrutura, tecnologia e segurança. Além disso, melhorias externas – como um novo hospital às margens da Estrada do Mar – contribuíram para que mais compradores aparecessem.
Quem tem valoriza o investimento
A médica veterinária Alessandra Cella, 42 anos, está em entre as pessoas que decidiram fazer o investimento na pandemia. Moradores de Garibaldi, na Serra, ela e o marido buscavam alternativas para que os filhos, de seis e 13 anos, pudessem ter liberdade para circular.
Assim, parte do período em que as crianças estavam tendo aulas remotas, o endereço da família foi o condomínio Rossi Atlântida, em Xangri-lá.
— Para quem tem criança, é o melhor investimento a ser feito. Os guris criaram amizades no condomínio, jogam futebol, vão para a piscina. Para nós, também é muito bom, pois temos toda essa infraestrutura com segurança — afirma Alessandra.
No condomínio da família, além das quadras de futebol e das piscinas (uma aberta e outra fechada), há quadras de tênis, beach tennis, restaurante e um salão de beleza. A ida para a praia é facilitada pelo acesso, asfaltado pela construtora, para a Avenida Paraguassu, a principal do munícipio.
Próximo dali, no condomínio Ventura Club – localizado às margens da Estrada do Mar, o empresário Carlos Ramos, 52 anos, destaca ainda outros fatores que o levaram a trocar a casa que tinha na avenida principal por outra dentro de um condomínio em 2013.
— Conhecemos a estrutura ao visitar amigos que já possuíam residências aqui. Quando entramos e vimos a segurança, a infraestrutura e as atividades constantes durante toda a temporada, fomos abraçados pela estrutura. Eu e minha família fizemos a mudança por esse ambiente que você encontra quando cruza os portões — revela.
O envolvimento de Carlos com o condomínio foi além. Em 2017, ele decidiu participar da gestão do local, sendo responsável pelos eventos. O objetivo era fazer com que mais vizinhos participassem das atividades durante o ano todo. Então, o empresário promoveu jantares e festas temáticos que chamaram atenção até de moradores de outros condomínios.
— O carro-chefe do nosso condomínio são os eventos esportivos, com várias competições ocorrendo. Mas criamos outras atrações ao longo dos anos. A ideia era que os condôminos sentissem que estavam entrando mesmo em férias ao cruzar os portões — ressaltou Ramos.
Mordomia dentro dos muros
No empreendimento, os moradores usufruem de quadras de tênis, futebol, beach tennis, poliesportiva e pista de skate. Além das piscinas instaladas pela construtora, muitos moradores também têm piscinas particulares em suas casas.
Quem prefere ir para a praia, pode fazer isso sem tirar o carro da garagem. Em função da distância para a beira-mar, o condomínio oferece um dindinho que sai a cada meia hora. Também não é preciso levar guarda-sol e cadeiras, pois o condomínio possui uma casa que funciona como paradouro, permitindo que condôminos peguem os utensílios de praia e tenham acesso a um bar e a banheiros.
Para as compras do dia, também tem opção lá dentro, com um minimercado funcionando o ano inteiro para que os moradores não precisem sair em busca de algum item.
A bicicleta é o modal de locomoção preferido, mas há quem utilize patinetes elétricos e bugues. É possível deixar o veículo na frente de casa ou em um dos bicicletários. Segundo os moradores, a maior dificuldade é algum vizinho confundir os veículos e levar a bicicleta errada, mas tudo é resolvido sem problemas.
Volta ao passado
O desenvolvimento dos condomínios horizontais fechados no Litoral Norte teve início na década de 1990, na praia de Xangri-lá. A partir daí, o número de empreendimentos cresceu e uma associação foi criada para representar os locais na busca por melhorias na cidade.
A Associação dos Condomínios de Xangri-lá (ACX) tem como objetivo estabelecer parceria com a prefeitura e as autoridades policiais em questões envolvendo saneamento, impactos ambientais e segurança dos empreendimentos. Entre as medidas que estão na pauta, a melhoria no esgotamento sanitário.
Presidente da entidade, Valter Lemos afirma que ainda há o que evoluir no cuidado com a infraestrutura, mas que muito já foi conquistado. Segundo ele, a decisão de comprar uma casa em um condomínio fechado passa muito pela segurança e a recuperação de atitudes que precisaram ser abandonadas dentro das cidades.
— Aqui é possível fazer uma retrospectiva do passado, quando você saia de casa para ir à praia, deixava as portas abertas e, quando voltava, tudo estava no local. Hoje, infelizmente, isso não é possível fora do condomínio. As pessoas querem recuperar a liberdade que tinham antes — ressaltou.
Quanto custa todo este conforto
O aumento na procura por casas e terrenos levou a uma elevação no preço dos empreendimentos nos últimos anos. Atualmente, as imobiliárias possuem para a venda casas prontas para morar com valores que partem de R$ 500 mil, podendo chegar a R$ 13 milhões.
O valor mensal do condomínio também sofre variações, conforme a infraestrutura. No verão, onde há o aumento de moradores e utilização dos serviços, a taxa cobrada pode chegar a cerca de R$ 1,4 mil. Já no período fora da alta temporada, muitos locais cobram um valor médio, entre R$ 600 e R$ 1 mil.
No entanto, nem todos os compradores adquirem um lote visando a construção de residências. Conforme o mercado imobiliário, muitos fazem a compra de um terreno como investimento futuro. Um lote pode ser encontrado partir de R$ 400 mil.
— Antigamente, nossas vendas estavam concentradas no período do verão. Agora, vendemos o ano inteiro. Temos empreendimentos para todos os bolsos e objetivos de investimento — ressaltou o corretor e dono de imobiliária Muyses Maurício.
