O setor de galpões e condomínios logísticos passa por um momento curioso no Rio Grande do Sul após o "boom" do auge da pandemia, entre 2020 e 2021. Apesar de ter crescido o volume de área locada neste primeiro trimestre do ano em relação ao anterior, também aumentaram as devoluções. Como resultado, pelo terceiro trimestre consecutivo, houve mais empresas devolvendo do que locando espaços nesses empreendimentos no Estado. Além disso, a taxa de vacância — ou seja, o percentual de espaço desocupado — também têm subido, e é uma das maiores do país.
Dois principais motivos explicam essa movimentação. Sobre o saldo negativo entre locações e devoluções, pesou no último trimestre a decisão do Grupo Big de entregar uma área de 30 mil metros quadrados que alugava para centro de distribuição no parque logístico 3SB em Nova Santa Rita. Sobre a vacância, também tem a influência de novos espaços que são entregues e que podem demorar a ser ocupados. O último foi uma área de 28.226 metros quadrados no segundo trimestre do ano passado. Desde então, a vacância vem crescendo.
— Toda vez que é entregue um novo empreendimento, a vacância aumenta, porque você precisa de um tempo para que os espaços sejam absorvidos. Soma-se novos empreendimentos a devoluções, e temos o tamanho de vacância. Nos últimos meses, o Big devolveu 30 mil metros quadrados, a Americanas, 16 mil metros quadrados, e a Ford, outros 15 mil metros quadrados. Tudo isso influencia — explica Simone Santos, sócia-fundadora da SDS, imobiliária de imóveis logísticos industriais que acompanha o setor.
Atualmente, a vacância desses condomínios logísticos no Estado é uma das maiores do país, passando de 18%, de acordo com os levantamentos da SDS e de outra consultoria do setor, a SiiLa. Entre os 18% e 19%, além do Rio Grande do Sul, só o Pará. A média nacional fica em torno de 9,45%. Para os próximos meses, porém, é esperada uma estabilidade.
— Apesar da taxa de vacância do Rio Grande do Sul estar acima da média nacional, o mercado do Rio Grande do Sul é importante para a logística, e caso a demanda por espaços volte a crescer na região, como não há grande volume de novo estoque previsto, a taxa de vacância tende a diminuir dentro dos próximos trimestres — analisa Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA.
De acordo com a SDS, que também projeta negociações futuras, é esperada mais uma devolução do Carrefour/Big no segundo semestre, de 13 mil metros quadrados, na região de Canoas e Esteio. Ela deve ser compensada, porém, por contratos com novas empresas.
Quando se analisa esse setor no Estado, costuma-se olhar para três regiões: Gravataí (48,4% do mercado), Nova Santa Rita (37,6%) e Canoas e Esteio (14%).
E-commerce desacelera
O setor de condomínios logísticos cresceu bastante durante a pandemia, puxado principalmente pela força que o e-commerce desempenhou quando havia mais restrições sanitárias. Agora, o movimento é contrário, e o crescimento registrado é influenciado por outros setores econômicos.
— No Brasil, o primeiro trimestre de 2023 foi o melhor da série histórica em termos de volume de novas locações. E um detalhe que surpreendeu o mercado foi que esse resultado não foi em função do e-commerce, mas de várias atividades, desde a farmacêutica, passando por indústrias de embalagem e indústria de auto peças. Foi um resultado interessante. É difícil quando você depende de uma única atividade para crescer, porque se acontece alguma coisa com ela, impacta o mercado inteiro — finaliza Simone Santos.
Coluna Giane Guerra (giane.guerra@rdgaucha.com.br)
Equipe: Daniel Giussani (daniel.giussani@zerohora.com.br) e Guilherme Gonçalves (guilherme.goncalves@zerohora.com.br)
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