Um passo decisivo para a ocupação do Complexo da Maesa foi anunciado na tarde desta quinta-feira (14). A prefeitura de Caxias do Sul publicou o edital para a concessão de parte do prédio histórico. Esse chamamento de parceria público-privada é voltado para a construção de um Mercado Público. A área total que será ocupada pelas bancas e outras atrações é de 13 mil metros quadrados. As obras serão divididas em duas fases. O cronograma atual é de conclusão para 2028, mas com abertura das bancas a partir de 2026.
O edital prevê que as propostas de empresas interessadas sejam abertas em 3 de fevereiro. A modalidade, conforme o documento, é de concessão onerosa. O contrato previsto é de 28 anos. Segundo o secretário de parcerias estratégicas, Matheus Neres da Rocha, ela abrange serviços de restauração, reforma, requalificação, gestão, operação e manutenção do espaço.
— Foi um processo construído, de fato, a partir das interações sociais, das interações das organizações da sociedade civil, com o Tribunal de Contas do Estado (TCE) e, obviamente, com toda a administração e desenvolvimento de vários lados — celebra o secretário de Parcerias Estratégicas, Matheus da Rocha.
Como destacado em coletiva no Salão Nobre da prefeitura, os custos de construção e operação serão da empresa vencedora. O contrato tem valor estimado de R$ 62 milhões, incluindo obras e depois o funcionamento. A entrada no Mercado Maesa, como é chamado, será livre e gratuita.
Para a secretária municipal da Cultura, Cristina Calcagnotto, um dos objetivos é que o complexo também seja de uso artístico-cultural. A pasta será responsável pela ocupação e uso do complexo.
— Esse objetivo artístico-cultural, que acaba pulverizando em todo o espaço, vai se dar em toda e qualquer ocupação de alguma maneira. Ela vai ser aberta, gratuita e possível então de acontecer atrações artísticas e receber as próprias feiras de artesanato que vão ser muito compatíveis a essa ideia. Então, toda e qualquer manifestação em concordância com o gestor vai ser com certeza implementada — conta Cristina.
O prefeito Adiló Didomenico destacou sobre a representatividade do prédio histórico. Para Adiló, é objetivo do município que o complexo seja bem cuidado e ocupado:
— Ali é um símbolo, a síntese do que se transformou a região, liderada por Caxias do Sul. Hoje, no polo principal, fora de São Paulo, na América do Sul, nós temos seguramente a maior diversidade industrial em um raio de 100 quilômetros. A Maesa simboliza muito isso. Da luta, do começo, da determinação, da vocação deste povo para a indústria.
O que o projeto prevê
A estrutura total da Maesa prevista para a concessão é de 13 mil metros quadrados para empreendimentos de comércio, gastronomia, entretenimento, convivência e turismo. Destes, 4,3 mil metros quadrados serão destinados para as bancas do Mercado Público, além de 2 mil metros quadrados de acessos e vias internas. A estrutura fica na área que está na Rua Dom José Barea. O prazo para as obras das bancas é de 12 meses, a partir do recebimento das licenças. Essa é a primeira fase da obra, que deve se iniciar em novembro de 2025, conforme o cronograma atual.
O projeto completo para ocupação prevê ainda espaço para eventos, em uma área de 1,9 mil metros quadrados. Essa área será uma Praça Coberta e uma das contrapartidas da concessão é de que ele possa ser utilizado pelo município, como por exemplo, para realização de feiras. Além disso, restaurantes e bares ficarão em um espaço gastronômico, abrigados nos 2,8 mil metros quadrados. A concessão ainda inclui a reforma de 3,9 mil metros quadrados de área, onde serão abrigadas atividades diversas, como espaços para cervejarias e vinícolas. Para esses blocos, o prazo contratual de realização das obras é de 30 meses a partir do recebimento das licenças. Essa é a segunda fase da obra.
O Complexo da Maesa está atualmente dividido em 19 blocos. A concessão, assim, será para sete desses blocos. Conforme visto abaixo, são as áreas dos blocos 02, 03, 04, 05, 07 e 11, além do pátio leste. As bancas do Mercado Público ficarão nos blocos 02 e 04, que serão os primeiros a serem entregues junto com os acessos e vias internas.
A concessão
O valor do contrato estimado é de R$ 62 milhões, sendo R$ 32 milhões em investimentos estimados e R$ 30 milhões em custos operacionais.
Conforme destacado pelo secretário, o critério de julgamento da licitação é o maior valor de outorga fixa, sendo o mínimo para disputa de R$ 77.083,07. Ou seja, quem oferecer o maior valor, pode sair vitorioso na disputa. Conforme Rocha, o valor definido serve para estimular participações e também leva em conta os investimentos que serão feitos pela empresa vencedora.
Além do pagamento da outorga fixa, a futura concessionária realizará o pagamento de uma outorga variável entre 1% e 5% a partir da Receita Operacional Bruta durante os anos de concessão. O pagamento será anual. Essa variável estará sujeita ao Sistema de Mensuração de Desempenho. Ou seja, uma avaliação sobre o serviço prestado definirá o valor ser pago — quanto melhor o cumprimento do contrato, menor será a taxa.
Esses valores serão sempre repassados ao Funmaesa, o Fundo da Maesa instituído pela lei que define este projeto. O fundo, conforme o secretário, será utilizado para investimento e manutenção nos blocos que estão fora da concessão.
O cronograma
O cronograma prevê que a assinatura da empresa vencedora da disputa ocorra em abril do ano que vem e que as obras se iniciem em novembro. A previsão é de que todo o Mercado Maesa seja concluído em 2028. Confira abaixo as etapas:
- Fevereiro de 2025: abertura das propostas
- Abril de 2025: assinatura de contrato com a vencedora
- Maio de 2025: protocolo dos pedidos de licenciamentos para as obras. Aprovação é necessária para iniciar trabalhos
- Novembro de 2025: início das obras das bancas e acessos do Mercado Público
- Novembro de 2026: Conclusão das bancas e acesso e início das obras dos outros blocos
- Maio de 2028: prazo máximo para a conclusão de todos os trabalhos
Linha do tempo
- 2014: governo do Estado assina repasse da estrutura da Maesa para o município
- 2017: inicia-se ocupação por parte do município, primeiros órgãos a se organizarem no prédio foram a Divisão de Proteção ao Patrimônio Histórico e Cultural e por um posto da Guarda Municipal
- 2020: metalúrgica que operava em parte da estrutura desocupa prédio após decisões da Justiça
- 2020: inicia-se contratação de empresa para realizar estudo sobre como ocupar o complexo da Maesa
- 2021: com mudança da gestão municipal, prefeitura faz ajustes no plano de ocupação da Maesa para viabilizar parceria público-privada
- 2021: em agosto, um diagnóstico detalhado da Maesa é entregue à prefeitura pelo escritório Vazquez Arquitetos
- 2022: em abril, prefeitura publica o edital de chamamento público, por meio de Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI). O edital é destinado a empresas interessadas em elaborar estudos relacionados ao investimento do complexo da Maesa e o modelo de negócio ideal para a estrutura.
- 2022: em junho, dois grupos são habilitados para realizar os estudos. Um dos grupos desistiu em outubro e em dezembro, o Consórcio Nuova Maesa, formado pela Vazquez Arquitetos e pela Spin, além da Rodrigues, Antunes e Advogados Associados, faz a entrega do trabalho.
- 2023: em fevereiro, proposta da prefeitura para ocupação da Maesa é apresentada pela primeira vez. Ao final do mesmo mês, município abre consulta pública sobre o tema, respeitando trâmite necessário para publicação do edital. Em março, primeira audiência pública é realizada
- 2023: em abril, última audiência pública ocorre e consulta pública é encerrada. Ao mesmo tempo, entidades da sociedade civil apresentam projeto alternativo ao complexo da Maesa
- 2023: em julho, há modificação no projeto de ocupação. A definição é que se inicie com o Mercado Público e adjacências, a partir de concessão. O restante da estrutura entrará em uma segunda concessão, sendo administrada pela Secretaria da Cultura
- 2023: em dezembro, projeto de lei complementar para concessão comum para reforma e ocupação do espaço destinado ao Mercado Público é aprovado na Câmara de Vereadores
- 2024: após análise do TCE, prefeitura pode publicar o edital para a primeira concessão do complexo da Maesa.
