Uma das grandes expectativas dos caxienses para 2024 é a evolução da ocupação da Maesa, especialmente com a implantação de um mercado público. No último dia 7 de dezembro foi aprovado o projeto de lei complementar (PLC) que autoriza a prefeitura a fazer o processo de concessão do espaço. A medida ainda tem que ser respaldada pelo Tribunal de Contas do Estado (TCE) e, após, vai para licitação, o que se espera possa ocorrer ainda no primeiro semestre deste ano.
Mesmo que a superação das etapas burocráticas pareça (e é) lenta, o fato é que o projeto está avançando e há uma perspectiva de que há um caminho para ocupação deste espaço nobre, que pode ser muito importante para a cidade. No entanto, além dos planos e ideias, há um desafio financeiro que precisa ser vencido, pois os valores envolvidos seguem sendo razoáveis.
Vale lembrar que em 2023 houve mudança de planos em relação à área. Até então se planejava uma parceria público-privada, com investimento de R$ 115 milhões no local. Além de se dar conta de que não havia clima no mercado de investidores para um aporte como esse, a prefeitura viu que ela mesma não teria dinheiro para cumprir com o prometido, já que parte dos recursos, por se tratar de uma PPP, sairia dos cofres públicos.
O plano atual ficou mais modesto, mas ainda assim, traz valores consideráveis para investimento. O projeto aprovado pela Câmara prevê que o futuro concessionário aplique R$ 26,5 milhões em restauro, qualificação e reforma da área de concessão. Estão previstos também gastos de R$ R$ 21,9 milhões ao longo de 20 anos, em manutenção, conservação e operação da área.
Quem vencer a licitação terá que pagar uma entrada de R$ 547 mil, a título de outorga, e ao longo do tempo terá que repassar de 2% a 4% da Receita Operacional Bruta. Ou seja, além de largar com uma conta que chegará a quase R$ 50 milhões, o concessionário ainda terá o compromisso de remunerar a prefeitura pelo uso da área.
É óbvio que, dentro do universo de investimentos em projetos imobiliários, os valores envolvidos na Maesa não são tão grandes assim. A questão é que se trata de um espaço que terá que partir do zero, sem nenhum movimento comercial, o que torna difícil projetar o quanto realmente ele pode render. O secretário de Parcerias Estratégicas, Matheus Neres da Rocha, admite a situação, e reconhece que mudanças foram feitas para tornar o projeto mais atrativo.
— De fato, ele é um projeto desafiador, com um risco atrelado. A gente mudou o projeto inicial, com investimento de R$ 115 milhões para este atual, de R$ 26 milhões, com menor área de concessão, para diminuir este risco. Hoje ainda não há um feedback tão firme com potenciais licitantes, mas trabalharemos em etapas prévias do edital com ações como market sounding e roadshow, para sentir o apetite do mercado. Acreditamos que é possível, mas estamos cientes dos desafios que um projeto como esse abriga — ressalta Matheus.
Embora a Maesa tenha um valor simbólico para a comunidade, esta condição de prédio histórico também pode ser vista pelo mercado imobiliário como um limitador. O secretário também tem consciência de que isto pode influenciar no processo de concessão:
— Não me entenda mal, não sou contra tombamento de patrimônio, longe disso. Mas aos olhos do empreendedor, ele vê isso como um risco agregado, não porque ele quer destruir ou descontruir, mas sim porque ele sabe que a sua operação dependerá de uma camada de burocracia um pouco maior, que depende de autorizações para manutenção operacional necessária na edificação, e tudo isso é precificado como um custo maior.
O prédio da Maesa foi repassado ao município em 8 de dezembro de 2014, pelo então governador Tarso Genro, em ato que completará 10 anos em 2024. A construção, iniciada em 1948, tem 53 mil metros quadrados e, além do planejado mercado público, deve ser destinada a receber equipamentos culturais e prédios da administração pública.
