O mercado de imóveis residenciais, usados e novos, apresentou alta de preços em Porto Alegre no ano passado. O valor médio do metro quadrado de unidades usadas subiu 4,01% em 2023 na Capital. Essa é a maior alta observada no segmento nos últimos nove anos, segundo dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi-RS). O grupo dos apartamentos residenciais novos também anotou alta, de 6,84%, segundo dados do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS).
Mercado imobiliário menos aquecido em alguns ramos diante do juro alto, queda na oferta de residenciais e expectativa por juro mais baixo estão entre os principais fatores que explicam esse cenário, segundo especialistas.
Na parte dos imóveis residenciais usados, a série histórica do Secovi-RS mostra que esse segmento não havia encostado ou ultrapassado a casa dos 4% na variação de preços desde 2014 (6,79%). Mesmo em alta, o ajuste ocorre em nível abaixo da inflação em 2023. No ano passado, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que apura a inflação oficial do país, ficou em 4,62%.
Na avaliação do Secovi/RS, um cenário com inflação controlada no ano passado ajuda parte da população na compra de imóveis. Isso reflete nas vendas de unidades usadas, segundo a entidade.
A gerente do Secovi/RS, Carolina Cioccari, afirma que esse leve aumento nas vendas também afeta o número de imóveis nesse grupo, impactando nos valores. Além disso, Carolina destaca a projeção de juro mais baixo nos próximos meses, que tende a aumentar a busca por residência, dentro dessa equação:
— Tem uma redução na oferta dos usados. Isso é uma coisa que impacta. Se tem menos usados, porque teve um movimento um pouco maior de venda, automaticamente o que está à disposição sobe de valor. A expectativa de queda na taxa de juro também valoriza os imóveis.
O levantamento reforça a análise da gerente. Em dezembro de 2023, eram 8.648 unidades em estoque na Capital. No mesmo mês de 2022, eram 8.846 imóveis usados disponíveis. Isso mostra queda de 2,24% no período.
O professor Alberto Ajzental, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da Fundação Getulio Vargas (FGV), também relaciona a alta no preço dos residenciais usados à oferta de unidades. O especialista afirma que o ambiente com juro alto afastou parcela de compradores do mercado de imóveis novos. Com isso, também diminuiu o número de unidades no mercado, inflando os preços de venda:
— Ainda tem um metro quadrado caro e uma Selic alta. Se menos imóveis novos entram, menos imóvel usado é ofertado no mercado.
Ajzental afirma que, como a queda na oferta de usados foi pequena, a elevação de preço do metro quadrado também ocorre em patamar mais baixo, o que explica alta abaixo da inflação do país.
Detalhes:
- Na parte dos usados, o estudo do Secovi-RS avalia o valor do metro quadrado de imóveis disponíveis para venda em Porto Alegre, levando em conta apartamentos, casas, coberturas, mobiliados e semimobiliados. O levantamento analisa todas as áreas de Porto Alegre. No levantamento atual, 69 bairros da cidade com oferta suficiente para fins metodológicos participaram da amostra.
- O fato de um bairro apresentar valor médio do metro quadrado menor em relação a outro ano não significa necessariamente redução de preços ou desvalorização da região, segundo o sindicato. A venda de imóveis com valores mais altos afeta a média da área, porque tira imóveis de maior valor do cálculo.
Imóveis novos
Mesmo mostrando elevação acima do patamar observado nos usados, o preço médio do metro quadrado das unidades novas não é o maior na série histórica do Sinduscon-RS. O avanço, de 6,84%, é o menor percentual nos últimos três anos. Essas informações fazem parte de pesquisa realizada por Sinduscon-RS, Alphaplan – Inteligência em Pesquisas e a Órulo.
O presidente do Sinduscon-RS, Claudio Teitelbaum, afirma que tem dois fatores principais que influenciam essa variação nos preços das unidades novas disponíveis no ano passado. De um lado, o ajuste ocorre em patamar acima da inflação para recompor os custos de construção. Na outra ponta, o nível de elevação é menor do que o de anos anteriores para não perder clientes em um período de juro alto:
— A gente tem uma taxa de juro ainda alta, uma tomada de crédito ainda com valor elevado. A margem das construtoras também fica muito apertada por conta do aumento nos preços dos materiais. É necessária uma recomposição de custos, mas o mercado tem que aceitar.
Além dessa questão de segurar o repasse dos custos, Teitelbaum afirma que o setor de construção também mudou as estratégias de lançamentos para se adequar ao cenário com menos demanda em alguns segmentos.
Próximos meses
O professor Alberto Ajzental, da FGV, afirma que o preço médio do metro quadrado dos imóveis residenciais usados pode fechar este ano com variação acima da inflação. Isso ocorre em um cenário onde o IPCA tem espaço para atingir patamar menor do que o observado no ano passado, segundo o especialista. No entanto, não projeta grandes sobressaltos nos reajustes:
— Pelos dados de Porto Alegre, você percebe pequenas alterações, pequenas volatilidades. É possível enxergar tendências, mas elas são muito sutis. É um mercado que parece ser bem maduro. Ao longo de 2024, pode ter acertos de rotas e de preços suaves também.
A gerente do Secovi/RS estima certa estabilidade no mercado de imóveis usados neste ano, seguindo tendência que é observada desde 2021. No entanto, afirma que tanto o preço do metro quadrado quanto a venda de imóveis usados dependem de uma série de fatores, como oferta e estado de conservação das unidades que chegam ao mercado.
Já no ramo dos imóveis novos, o presidente do Sinduscon-RS projeta 2024 com elevação nos preços acima da inflação, com mais espaço para recomposição em ambiente com demanda aquecida por residência diante do juro básico mais baixo.
