A Caixa Econômica Federal passará a oferecer financiamento imobiliário com uma taxa de juros mais baixa, mas o contrato será reajustado mensalmente pela inflação. O anúncio ocorreu na tarde desta terça-feira (20), em Brasília.
Atualmente, os empréstimos para a compra da casa própria são corrigidos pela TR (taxa referencial). Criada em 1991 em uma das medidas de conter a hiperinflação, a TR é considerada uma das jabuticabas do sistema financeiro do sistema financeiro.
Além de corrigir os contratos de financiamento imobiliário, a TR corrige a poupança e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), duas das principais fontes de recursos para o setor de construção e a compra de imóveis.
De acordo com o financista Fabrizio Gueratto, do canal 1 Bilhão Educação Financeira, a possibilidade oferecida pela Caixa é vantajosa. A incerteza com relação à variação da inflação não deveria assustar futuros mutuários.
— Eu, sem sombra de dúvida, escolheria a opção atrelada à inflação anunciada hoje (terça). Primeiro, porque já de largada se teria uma redução no valor das parcelas. E depois, a tendência mundial é de queda dos juros, no Brasil já tivemos a redução da taxa básica, a Selic. A lógica é de que com juros baixos se tenha inflação baixa também no futuro — diz ele.
E, ainda, Gueratto considera que as famílias que escolherem a nova modalidade não estarão abandonadas diante de uma taxa de inflação incontrolável.
— O governo não tem nenhum interesse de ver a inflação decolando, isso é ruim para todo mundo. Antes do IPCA, eventualmente, começar a subir, certamente o governo federal usará as ferramentas que tem para contê-la, há metas de inflação. E, ainda assim, caso se vislumbre uma onda de inadimplência, se poderá editar novas regras. Não existe nenhum interesse público em ver milhares de famílias perdendo seus imóveis porque a prestação se tornou impagável — pondera o financista.
Simulação IPCA X TR para imóvel de R$ 300 mil
Financiamento em 30 anos
Opção que já existe:
- TR + 9,5% ao ano
- Prestação Inicial: R$ 3.168 (Renda de R$ 10.561, até 30%)
Nova opção:
IPCA + 4,95% ano ano
- Prestação inicial: R$ 2.050 (Renda de R$ 10.250, até 20%)
- Redução de 35%
IPCA + 4,45% ano ano
- Prestação inicial: R$ 1.930 (Renda de R$ 9.649, até 20%)
- Redução de 39%
IPCA + 3,95% ao ano
- Prestação inicial: R$ 1.809 (Renda de R$ 9.045, até 20%)
- Redução de 43%
IPCA + 2,95% ao ano
- Prestação inicial: R$ 1.566 (Renda de R$ 7.830, até 20%)
- Redução de 51%
Fonte: Caixa Federal
Entenda como funcionará o novo sistema
O que é o novo financiamento imobiliário da Caixa?
O cliente poderá contratar um financiamento cuja taxa de juros terá dois componentes: uma taxa fixa, entre 2,95% e 4,95% ao ano, mais a variação da inflação (pelo IPCA mensal). Considerando a previsão do mercado financeiro de que a inflação termine o ano a 3,71%, isso significaria que o crédito imobiliário teria um custo ao redor de 6,71%. Para 2020, a expectativa de inflação é de 3,90%, o que levaria a taxa média para ao redor de 6,90%. A taxa sempre mudará conforme muda a inflação.
O banco financiará até 80% do imóvel e o prazo será de 30 anos. Além disso, parcela da renda comprometida poderá ser de 20%. Tradicionalmente os bancos permitem comprometimento de até 30% da renda com parcelamento da casa própria.
Essa taxa é menor que a cobrada pelos bancos atualmente?
Depende. Bancos têm concedido financiamentos com taxas prefixadas a partir de 7,99% ao ano mais TR (que atualmente está zerada). Nas linhas pró-cotista e Minha Casa, Minha Vida, que usam recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), as taxas são mais baixas. A expectativa, além disso, é que os juros caiam conforme a Selic é reduzida pelo Banco Central. A taxa básica de juros está em 6% ao ano e pode terminar 2019 em 5%, conforme projeções do mercado financeiro.
Sempre será vantajoso o financiamento pelo IPCA?
Só será vantajoso se a inflação se mantiver baixa porque é disso que depende o custo menor. Se a inflação disparar, o financiamento imobiliário poderá pesar no orçamento. A correção pelo IPCA, assim como na TR, será mensal. A diferença é que a TR oscila menos que a inflação.
Por que a Caixa conseguirá cobrar uma taxa fixa menor no financiamento nesse sistema e não consegue baixar o financiamento tradicional?
O que a Caixa planeja é criar um mercado de títulos de dívida de financiamento imobiliário. Vários contratos de créditos seriam emitidos e vendidos no mercado a uma taxa de juros fixa mais a inflação, em uma estrutura de remuneração parecida com títulos da dívida pública Tesouro IPCA+. Com mais dinheiro e sem a necessidade de carregar a dívida, o banco poderia emprestar mais, reduzindo o custo do dinheiro.
E por que não é possível fazer isso hoje?
Um dos motivos é que as fontes de dinheiro do setor imobiliário, a poupança e o FGTS, são corrigidas pela TR. O problema é que a TR não é um indicador levado em consideração pelos investidores para corrigir suas aplicações. Não haveria no mercado demanda por investimentos atrelados à TR.
Quem vai poder contratar o novo financiamento?
A ideia da Caixa é restringir o produto a consumidores de maior poder aquisitivo e que compram imóveis mais caros. Eles teriam maior capacidade de compreender e de acomodar no orçamento mensal as oscilações da inflação. O Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, continua com o sistema atual.
O que acontece se a inflação disparar, como já aconteceu muitas vezes no Brasil?
O custo do financiamento também sobe e a taxa pode ficar mais cara que o esperado pelo consumidor.
Poderei mudar para a taxa prefixada depois de aderir a um financiamento pelo IPCA?
Não. O consumidor precisa seguir pelo mesmo sistema. Em uma comparação, hoje o consumidor pode escolher o sistema de amortização do financiamento imobiliário, a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante, que reduz o valor das parcelas) ou a Price (que começa com parcelas mais baixas). Uma vez iniciado o financiamento, ele não pode trocar mesmo que mude para outra instituição financeira.
E será possível fazer portabilidade de crédito para outros bancos?
Dependerá dos outros bancos oferecerem a nova modalidade de financiamento. Por enquanto, eles afirmam que estudam o novo sistema e querem mais informações sobre o modelo.
Como funciona o crédito imobiliário em outros países?
Nos Estados Unidos, existem três modelos:
- Juros prefixados, como no Brasil;
- Juros pós-fixados (que acompanham a taxa de juros decidida pelo Fed, o banco central americano);
- Taxa híbrida: a taxa é prefixada por períodos mais curtos, três ou cinco anos, por exemplo. E após esse prazo, a taxa é revista para contemplar a mudança na taxa básica de juros. Lá os financiamento também costumam ser de 30 anos.
Na Europa, consumidores também encontram a possibilidade de contratar juros prefixados ou variáveis.
