Salvo em algumas exceções, o contribuinte brasileiro desembolsa um bom dinheiro para pagar o imposto sobre o "ganho de capital", ou seja, o valor a mais cobrado na venda do imóvel em relação ao que pagou quando comprou, tirando alguns fatores de redução. Em geral, essa diferença é alta porque o valor do bem não é atualizado ao longo dos anos no Imposto de Renda, salvo se acrescenta alguma obra ou outra benfeitoria. A própria falta de correção pela inflação já provoca uma grande diferença ao longo do tempo.

As (poucas) situações nas quais não é cobrado imposto sobre ganho de capital na venda do imóvel: 

• O preço de venda é menor do que o de compra, pois não há ganho de capital (lucro). Raro, mas não impossível.
• Venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, desde que não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos.
• Imóveis comprados até 1969.
• Venda de imóvel residencial para compra de outro em até 180 dias. Isenção total se for valor superior e proporcional para preço menor.

Brecha para atualizar

Agora, porém, foi aberta a possibilidade de fazer esta atualização do valor, mas precisa antecipar pagamento de imposto. O governo federal está buscando adiantar arrecadação, pois está rebolando para fechar as contas. 

A vantagem oferecida pela Receita Federal para pessoa física é reduzir a 4% a alíquota do IR para pagar agora e atualizar o valor do imóvel, contra as convencionais de 15% a 22,5%. Para pessoas jurídicas, ficam 6% de IR e 4% de CSLL, contra até 34% sem redução. 

Mas tem "alguns poréns" (sempre tem!). O principal é que, para garantir a redução máxima do imposto, o dono não pode vender o imóvel por 15 anos. Se o fizer, terá que ajustar o valor do imposto, perdendo parte do desconto. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses (15 anos).

Vale a pena?

Percebe-se que só é vantajoso quando se ficará com o imóvel por, no mínimo, alguns anos. Pelo cálculo básico do escritório Andrade Maia, só teria benefício se não for vendido antes de sete anos. Isso porque – aqui, outro "porém" – o desconto pequeno oferecido antes disso é anulado pelos próprios fatores de redução do ganho de capital (citados brevemente lá em cima do nosso texto) que o contribuinte precisa abrir mão para aderir ao benefício da antecipação do imposto, pondera o diretor do Sindicato das Empresas de Serviços Contábeis do Rio Grande do Sul (Sescon-RS), Célio Lewandowski.

Para fechar, mais um "porém". O imóvel provavelmente vá valorizar mais ainda nos próximos anos. Ou seja, há grande chance de o contribuinte ter um novo ganho de capital se vender mesmo depois dos 15 anos, sobre o qual incidirá as alíquotas normais do Imposto de Renda.

– Antecipar imposto não costuma ser algo simples. É aquele tipo de coisa que, se for, "tem que ir na fé" que vai dar certo. Eu, neste caso, não anteciparia – brinca Lewandowski.  

Se, ainda assim, for optar pela modalidade, a adesão precisa ser até 16 de dezembro, com a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) do site da Receita Federal.

Aproveite também para assistir ao Seu Dinheiro Vale Mais, o programa de finanças pessoais de GZH. O episódio da última semana é sobre a paralisação dos financiamentos de imóveis da Caixa Econômica Federal:   

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Coluna Giane Guerra (giane.guerra@rdgaucha.com.br)
Com Guilherme Jaques (guilherme.jacques@rdgaucha.com.br) e Guilherme Gonçalves (guilherme.goncalves@zerohora.com.br)
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