O IPTU é o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – cobrado anualmente dos proprietários de imóveis residenciais e comerciais nas cidades. Para definir o valor desse tributo, é necessário realizar contas com algumas variáveis.
O imposto é calculado por meio da Planta Genérica de Valores (PGV) – instrumento legal com o qual são estabelecidos os valores dos imóveis. A partir desse documento, é possível descobrir a quantia que cada proprietário deve pagar por ano. Por envolver muitos cálculos, não é algo de fácil compreensão para a população.
– A última atualização da Planta Genérica de Valores (PGV) em 2019 para o lançamento do IPTU 2020, após quase três décadas sem modificações, deixou evidente um enorme desafio da Administração Pública: tornar o cálculo do Imposto sobre Propriedade Territorial e Urbana de fácil entendimento para o cidadão – explica a Diretora da Divisão de Avaliação de Imóveis da Receita Municipal, Caroline Voigt Godoy.
Para esclarecer dúvidas e iluminar o tema, confira sete informações importantes sobre a Planta Genérica de Valores e os cálculos do IPTU.
1. Planta Genérica de Valores
– A Planta Genérica de Valores busca atribuir a cada imóvel um valor próximo à realidade do mercado imobiliário, possibilitando que o IPTU seja calculado e cobrado do cidadão de forma justa – diz a especialista.
O documento foi criado pela Divisão de Avaliação de Imóveis da Receita Municipal da Secretaria da Fazenda, que conta com uma equipe multidisciplinar composta de auditores-fiscais, arquitetos, engenheiros e assistentes administrativos.
2. IPTU
– A base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel. Cada imóvel é considerado como um conjunto formado por terreno e construções. Calcula-se separadamente o valor venal do terreno e o de cada construção. A soma de ambos resulta no valor venal do imóvel. – explica Caroline.
Para o cálculo do IPTU, o valor venal é multiplicado pela alíquota correspondente ao tipo de imóvel. A legislação tributária prevê limitadores do valor deste imposto, que podem fazer com que a quantia efetivamente cobrada seja menor do que a calculada.
3. Divisão Fiscal
Segundo a legislação, a cidade é segmentada em três divisões fiscais, cada uma refletindo diferentes níveis de infraestrutura urbana. A primeira representa a região mais consolidada e valorizada da cidade. Já a terceira região é aquela com menor densidade populacional e mais desvalorizada.
Além disso, cada divisão fiscal contém subdivisões, chamadas de Regiões Homogêneas de Valorização Imobiliária, que diferenciam uma parte da outra pela valorização de cada localidade.
4. Cálculo do terreno
Cada face de quarteirão da cidade conta com um preço diferente. Esses valores foram calculados por meio de modelo estatístico de avaliação, elaborado pelo método comparativo de dados de mercado e usando como base ofertas e transações do setor imobiliário do município.
Nesse modelo de avaliação foram consideradas diversas variáveis, como infraestrutura urbana (praça, calçamento, asfalto, iluminação), valorização da região e tipo de logradouro (rua, avenida, beco, travessa), bem como características peculiares do terreno (terreno de esquina, frente do terreno, área).
O cálculo do valor venal de terreno é feito pela multiplicação da área territorial do imóvel pelo da face de quarteirão onde o imóvel está inserido. Quando necessário, é aplicado o desconto de gleba – porção de terra não loteada na 3ª Divisão Fiscal.
5. Cálculo da construção
A aferição dos valores venais dos imóveis com construção é possível por meio dos cálculos que determinam os preços de metros quadrados para 53 tipos construtivos. Cada um deles conta com montantes diversos, de acordo com a divisão fiscal na qual a propriedade está localizada. A inferência desses valores também foi estabelecida com base em dados do mercado imobiliário.
Vários atributos são levados em consideração para o cálculo, como o material da construção, a qualidade do material, o tipo da construção, a quantidade de pavimentos, a divisão fiscal e o tempo de vida do imóvel. Para cada idade, há uma faixa de depreciação da construção, sendo que essas faixas diferem para obras de madeira e alvenaria, em face do tempo útil de cada equipamento.
Para determinar o valor da construção de um imóvel, primeiramente verifica-se a qual divisão fiscal ele pertence. Em seguida, multiplica-se o valor por metros quadrados, correspondente ao tipo de construção nesta divisão, pela área total construída. Por fim, o número resultante é ajustado pela depreciação, que depende da idade da construção.
Cada construção no terreno do imóvel será considerada separadamente, tendo seu valor particular aferido por meio dos cálculos citados, considerando os tipos e a idade. O somatório dos montantes das construções resultará no valor venal da construção do imóvel.
6. Valor venal
Embora o valor venal seja baseado em dados de mercado, essas quantias nem sempre são as mesmas. Por ser um montante genérico, não está sujeito às variações constantes do setor imobiliário. É atualizado anualmente por meio do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Por isso, o valor venal é utilizado apenas para a base de cálculo do IPTU.
– Para ter certeza de que o cálculo está correto, são realizados inúmeros testes de compatibilidade dos modelos genéricos com modelos estatísticos de avaliação de mercado específicos, dando maior segurança ao trabalho fiscal – indica Caroline.
Nos casos pontuais em que o contribuinte verificar que o valor venal do imóvel está acima dos parâmetros de mercado, é possível solicitar revisão. Ao entrar com o recurso, deve-se informar o valor de mercado que entende ser correto – embasado por dados de imóveis semelhantes em tipo, área e localização.
7. PGV 2025
O Executivo Municipal deverá apresentar projeto de atualização da PGV no primeiro ano do próximo mandato, ou seja, em 2025. O projeto PGV 2025 ainda está em estudos preliminares. Entretanto, deve ser mantido o método de cálculo do somatório do valor venal de terreno ao equivalente da construção.
– Quando o poder municipal dispõe de uma PGV adequada, os valores cobrados de IPTU são coerentes com o mercado imobiliário, e os contribuintes são cobrados de acordo com os valores de seus imóveis – destaca o executivo.
A novidade está na evolução dos sistemas que embasam a avaliação em massa para fins tributários. Com essas novas tecnologias, é possível deduzir um valor venal ainda mais próximo ao de mercado dos imóveis.
– A utilização de algumas ferramentas de coleta e de ciência de dados têm possibilitado análises de mercado mais robustas, ágeis, assertivas e eficientes, propiciando um avanço inimaginável na época da última PGV, em 2019, e, consequentemente, maior justiça fiscal – finaliza a profissional.
