A localização de um imóvel é fator determinante para composição do preço. Para saber se a residência pretendida cabe no orçamento, é fundamental analisar os ponto da cidade em busca das melhores opções dentro de cada expectativa. Em Porto Alegre, a diferença do preço médio por metro quadrado entre a Zona Sul e a Zona Norte pode variar até 259% quando comparados o menor valor (R$ 2.326,36), na Restinga, e o maior (R$ 8.351,25), no Três Figueiras.
Em localizações nem tão extremas, menos de 20 minutos de caminhada para percorrer o cerca de 1,5 quilômetro que separa o Bom Fim (R$ 4.980,64), próximo da Redenção, do Moinhos de Vento, (R$ 6.936,54), nas cercanias do Parcão, por exemplo, pode significar uma economia ou custo extra de R$ 1.955,90 despendidos em cada metro quadrado residencial.
Os valores tomam por base a Pesquisa Mensal para a comercialização de imóveis usados, elaborada pelo Secovi-RS, entidade que representa esse segmento no mercado gaúcho. Os resultados de abril consideraram 11.162 ofertas, dentre as quais 8.957 são residenciais (80,24%).
Do total, 2.399 (21,49%) são apartamentos com dois dormitórios; 1.420 (12,72%), de três dormitórios; 897 (8,04%), de um dormitório; e 142 (1,27%), JKs. Entre as casas, destacam-se as de três dormitórios, com 1.372 (12,29%) unidades.
A média do metro quadrado, apurada nos bairros que compõem o levantamento, fica em R$ 4.592,11, alta 3,47% sobre os R$ 4.438,23 verificados em abril do ano passado. Dos 69 pontos do mapa porto-alegrense avaliados, 19 apresentaram performance negativa na comparação entre abril do ano passado e igual mês de 2023.
As maiores variações negativas de preço se verificam em Vila Conceição (-15,6%), Navegantes (-10,2%), Cristo Redentor (-7,1%), Floresta (-5,4%) e Restinga (-4,1%). Já as mais altas estão concentradas em Belém Novo (27%), Pedra Redonda (21,7%), Jardim São Pedro (18,7%), Três Figueiras (14,2%), Protásio Alves (11,5%) e São José (11,4%).
Economista-chefe do Secovi-RS, Lucineli Martins explica que, em alguns casos, novas construções com maior valor de venda acabam por influenciar positivamente os imóveis usados. Ela destaca que, entre os seis primeiros colocados (Três Figueiras, Bela Vista, Mont' Serrat, Moinhos de Vento, Boa Vista e Auxiliadora), há pouca variação, e a ordem dificilmente se altera, pois são locais já estabelecidos no mercado imobiliário da Capital.
Ofertas e estoques
Lucineli acrescenta que cada localidade possui uma amostra específica para a composição das médias. Bairros que não atingem o número de 10 imóveis ficam de fora do levantamento. Deste modo, sempre que um imóvel passa a lista de oferta, gera efeito para cima ou para baixo no cálculo de cada bairro. Em abril, as maiores disponibilidades encontravam-se no Centro Histórico, seguido por Tristeza, Petrópolis, Sarandi e Cristal.
Esse elemento, comenta a economista, também é fundamental para que se estabeleçam os valores. Segundo ela, os preços já estiveram mais baixos, mas sofreram leve aumento recentemente, em razão da maior procura aliada com a redução dos estoques. Para se ter uma ideia, em cinco anos, entre abril de 2018 (12.090 unidades) e de 2023 (8.661 unidades), houve uma redução de 28,36%.
— Quando estourou a pandemia, o mercado ficou em alerta. Surpreendentemente, houve ano recorde de venda de imóveis em 2021. Uma explosão, precedida por muitos lançamentos. Algumas famílias que deixaram de viajar alocaram recursos em moradias. Isso catapultou o mercado — comenta, ao lembrar que, quando há mais demanda, ativa-se a “lei da oferta e da procura”.
Para Lucineli, os preços, antes negativos, passaram a subir. Essa situação, diz, só não é mais intensa no momento em razão do elevado patamar da taxa de juros (13,75% ao ano). Ainda que para os financiamentos de residência se mantenha na casa de 9%.
— Ainda existe uma condição favorável, as vendas de 2023 estão um pouco menores, mas estão acontecendo — argumenta.
OS MAIORES VALORES MÉDIOS
(por metro quadrado, em abril)
- Três Figueiras: R$ 8.351,25
- Bela Vista: R$ 7.379,65
- Mont' Serrat: R$ 6.974,63
- Moinhos de Vento: R$ 6.936,54
- Boa Vista: R$ 6.728,71
- Auxiliadora: R$ 6.010,83
OS MENORES VALORES MÉDIOS
(por metro quadrado, em abril)
- Restinga: R$ 2.326,36
- Rubem Berta: R$ 2.816,70
- Navegantes: R$ 3.282,29
- Guarujá: R$ 3.318,49
- Santa Tereza: R$ 3.417,59
AS MAIORES VARIAÇÕES
(na comparação entre abril de 2022 e abril de 2023)
- Belém Novo: 27%
- Pedra Redonda: 21,7%
- Jardim São Pedro: 18,7%
- Três Figueiras: 14,2%
- Protásio Alves: 11,5%
- São José: 11,4%
AS MAIORES BAIXAS
(na comparação entre abril de 2022 e abril de 2023)
- Vila Conceição: -15,6%
- Navegantes: -10,2%
- Cristo Redentor: -7,1%
- Floresta: -5,4%
- Restinga: -4,1%
TRANSAÇÕES POR BAIRRO
(quantidade em abril)
- Petrópolis: 598
- Centro Histórico: 521
- Menino Deus: 397
- Partenon: 336
- Cidade Baixa: 319
OFERTA POR BAIRROS
(quantidade de imóveis à venda em abril)
- Centro Histórico: 845
- Tristeza: 622
- Petrópolis: 568
- Sarandi: 435
- Cristal: 412
