A manutenção da elevação do Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) no segundo semestre de 2020 mantém cenário com condições para continuidade das negociações nos preços de aluguéis no Rio Grande do Sul, mas em ritmo menor do que o registrado no início da pandemia, segundo especialistas. Em dezembro, o IGP-M acumulado nos últimos 12 meses ficou em 23,14%. O percentual é abaixo dos 24,52% registrados em novembro, mas mantém o índice elevado, realidade observada desde maio, com o avanço da crise sanitária.
O IGP-M, popularmente conhecido como a inflação do aluguel, é a principal referência para o reajuste de contratos nessa área no país. O levantamento é tocado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV Ibre).
Assessor jurídico do Secovi-RS, Tiago Strassburger avalia que, até o momento, não foi identificado aumento expressivo no âmbito das negociações de aluguéis, como ocorreu nos primeiros meses de crise sanitária. No entanto, Strassburger projeta que pode ocorrer elevação nessas tratativas ainda no primeiro trimestre.
— Ainda não tem um movimento expressivo, mas com certeza, aqueles que receberam (reajuste) pelo IGP-M nesse período vão buscar alguma negociação.
Strassburger avalia que a reabertura das atividades nos últimos meses acabou freando uma procura maior por renegociações. Esse cenário, segundo o assessor jurídico, também deve impedir uma alta busca por esse acordo nos mesmos moldes do início da crise sanitária.
— Acredito que não, porque ali no início da pandemia nós tivermos muita negociação em razão de comércio fechado. Nessa retomada gradual das atividades, que há uma flexibilização maior, que o comércio e as pessoas circulam mais e conseguem auxílio e renda, acho que não deve ser tanto quanto foi aquele.
Dados mais recentes do indicador da inflação do aluguel projetam que a elevação deve continuar. Nesta terça-feira (12), a FGV divulgou a primeira prévia do IGP-M de janeiro de 2021, com previsão de crescimento de 1,89% nos primeiros 10 dias de janeiro. No primeiro decêndio de dezembro, esse índice estava em 1,28%.
A diretora da área de aluguéis da Guarida Imóveis, Júlia Dal Santo, afirma que a segunda onda de negociações esperada para o segundo semestre do ano em razão da elevação do IGP-M não ocorreu, pois em muitos casos as partes já estavam negociando em razão da pandemia. A diretora também destaca que o bom senso entre inquilino e locatário também prevaleceu na hora de encontrar alternativas ao IGP-M em meio às constantes altas do indicador.
— O que teve de pessoas buscando negociação em razão do IGP-M foi um número muito reduzido. E todos esses casos que a gente teve de negociação, que foi menos de 100 casos em razão do índice mais elevado, a gente conseguiu conduzir com os proprietários e aplicar outro índice que ficasse adequado por todos — explicou.
Júlia estima que, mesmo com a manutenção do IGP-M elevado, as renegociações de aluguéis não deve chegar a patamares expressivos nos próximos meses, pois esse entendimento entre as partes deve seguir.
Dicas na hora de renegociar
Inquilinos
- Em locações intermediadas por imobiliárias, o primeiro passo para renegociar contratos é acionar as empresas. São elas que podem fazer a interlocução com os proprietários dos imóveis. Quando não há presença das imobiliárias, a dica é entrar em contato diretamente com os donos.
- Se você teve perda de renda ou faturamento, é recomendável reunir documentos que comprovem a redução nos ganhos. Sugerir valores de aluguel que cabem no bolso também pode ajudar nas tratativas.
- Caso não haja acordo nas renegociações diretas ou junto a imobiliárias, inquilinos podem acionar a Justiça para pedir a revisão de contratos, sinaliza o advogado Fabio Milman. No entanto, não há garantia de sucesso.
- Antes de buscar a revisão judicial, frisa Milman, é importante avaliar se o contrato tem prazo de locação determinado ou indeterminado.
- Em aluguel com prazo determinado, o inquilino pode permanecer no imóvel pelo menos até o fim do contrato, caso não cometa infrações — entre elas, deixar de pagar o aluguel. Com período indeterminado, a situação muda. Se o dono não aceitar rever o valor na Justiça, pode solicitar de imediato a desocupação do imóvel.
- Eventual mudança de endereço requer análise de um conjunto de questões, diz o educador financeiro Adriano Severo. Se não houver sucesso nas tratativas de revisão contratual, o indicado é buscar novo imóvel com diferença considerável nos custos de locação. A ideia seria compensar as despesas geradas pela desocupação. Contratos podem exigir reparos e pintura do endereço na hora de saída, além de existirem custos logísticos relacionados à mudança.
Proprietários
- Avalie se o preço de aluguel está adequado às condições do imóvel. Comparar o valor com o de locais similares pode ser útil.
- O proprietário não é obrigado a aceitar redução no preço cobrado. Entretanto, a baixa no valor do aluguel pode ser adequada durante período de forte crise econômica. Afinal, diante das dificuldades geradas pela pandemia, encontrar novo inquilino pode ficar mais difícil, e enquanto o imóvel estiver vazio pode haver gasto com manutenção, além de IPTU e taxas de condomínio.
- Analise o histórico do inquilino. Se ele não costuma atrasar pagamentos, pode haver incentivo para uma readequação contratual.
Fontes: educador financeiro Adriano Severo, da Severo Educação Financeira, e advogado Fabio Milman, especialista em contratos
