No rastro do desemprego e da queda do poder aquisitivo, os condomínios residenciais e comerciais costumam ser afetados com muita rapidez. Em Caxias do Sul, cerca de 80% dos cerca de 2,5 mil condomínios enfrentam problemas com a inadimplência, segundo a Associação Brasileira de Mercado Imobiliário (ABMI).
O diretor-executivo de uma das maiores administradoras de condomínios da cidade, Fernando Gonçalves dos Reis informa que, no seu negócio, o índice chega a 2,8%. Já foi maior. No auge da crise (2016/17), a taxa alcançou os 4%. Mas também já foi menor, bem menor. Em 2013, por exemplo, o registro era de 1,5%. Também presidente da ABMI, Reis informa que, em nível de Brasil, a taxa ainda está em 4%.
— Muitos moradores estão priorizando outras contas com juros mais altos, como cartão de crédito, e deixam de pagar a taxa condominial, mas isto causa um dano sério nas contas do condomínio — afirma Reis.
A situação causa transtornos aos demais moradores, que acabam tendo de repartir a cota de quem atrasa. Em um condomínio de 192 apartamentos no bairro Madureira, em Caxias do Sul, por exemplo, existem casos em que moradores não arcam com esta despesa há mais de três anos. Entre 12% e 15% dos condôminos estão inadimplentes. Os índices saltaram 32% em relação ao mesmo período do ano passado. Os débitos passam de R$ 180 mil.
— Um valor recorde. Se tivéssemos este dinheiro em caixa, faria muita diferença — aponta o síndico do condomínio, Jeferson da Silva.
O déficit mensal chega a R$ 7 mil. Com isso, os investimentos na infraestrutura vão ficando para trás.
— Poderíamos investir na quadra esportiva, equipar melhor os salões de festa e montar espaços para os adolescentes — sinaliza.
Jeferson conta que o valor do condomínio, em R$ 350, está mantido há mais de um ano. Ele reconhece que o poder aquisitivo baixou e que as taxas de desemprego estão altas. Destaca, no entanto, que, para manter a qualidade dos serviços, é preciso fazer malabarismos. E mais:
— Quando acontece um imprevisto, as reservas não são suficientes para cobrir os gastos.
As cobranças em atraso estão sendo feitas, mas os processos demoram cerca de dois anos.
O que o devedor pode sofrer
:: A multa por atraso é de 2%, além de juros de 1% ao mês. Mas este não é o único contratempo: quem deixa de pagar corre risco de ter o imóvel leiloado por determinação judicial. Em caso de imóvel alugado, mesmo que o condomínio seja responsabilidade do inquilino, quem perde o imóvel é o proprietário. Nesse caso, o inquilino fica sujeito a uma ação de despejo por falta de pagamento e ação de cobrança movida pelo proprietário do imóvel.
:: A lei ficou mais dura em 2016, quando o novo Código do Processo Civil determinou que o documento de cobrança da taxa condominial tem o mesmo peso de um cheque preenchido e assinado pelo devedor. Isto dá ao credor o direito de pedir, na Justiça, a execução da dívida sem ter que mover um processo.
:: Os administradores costumam buscar a negociação amigável e aguardar até 90 dias antes de acionar a Justiça.
:: Quem está devendo também pode sofrer restrições de uso de estruturas que gerem custos dentro do próprio condomínio, como salões de festa, lavanderia e academia, desde que estas medidas estejam previstas na convenção do edifício.
:: Não se pode impedir que o devedor circule pela área comum, uma vez que ele também é proprietário.
O que fiz a lei
:: Válido desde março de 2016, o novo Código do Processo Civil possibilitou que, em caso de atraso, os condomínios entrem na Justiça diretamente com pedido de execução da dívida, em vez de mover um processo de conhecimento, com convocação das partes e audiências, o que é mais demorado.
:: A partir da data em que recebe a notificação da Justiça, o proprietário do imóvel tem três dias para quitar pelo menos parte da dívida.
:: A lei diz que, se pagar 30% do que deve dentro do prazo de três dias, o devedor pode parcelar o restante em até seis vezes.
:: No entanto, se o condômino não fizer o pagamento após receber a notificação, imediatamente pode ter um bem penhorado (não necessariamente o imóvel, pode ser também um automóvel ou as contas bancárias, por exemplo).
:: Para pedir a execução da dívida, no entanto, o condomínio precisa seguir algumas regras: é preciso que o valor da taxa de condomínio esteja estabelecido na previsão orçamentária da Assembleia Geral Ordinária, que ocorre anualmente.
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