Uma decisão recente da Justiça tem potencial de reduzir o valor do imposto pago pelos compradores no momento da aquisição de imóveis. A sentença do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não altera as alíquotas do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), mas muda a base de cálculo do tributo, o que tende a favorecer os contribuintes, segundo a prefeitura de Porto Alegre, e, por consequência, reduzir a arrecadação dos municípios.
Em julgamento encerrado no fim de fevereiro, o STJ entendeu que as prefeituras devem calcular o ITBI tomando como base o valor da compra declarado pelo comprador. Até então, as prefeituras costumavam calcular o ITBI com base na estimativa municipal para o valor de mercado do imóvel.
Em Porto Alegre, por exemplo, a alíquota padrão do ITBI é de 3%. Assim, até o momento, quando alguém compra um apartamento ou uma casa, esse imóvel tem o valor de mercado calculado pela prefeitura e, sobre esse valor, é aplicado o imposto de 3%.
A título de exemplo, se o valor do imóvel estimado pela prefeitura é de R$ 500 mil, é sobre esse valor que serão cobrados os 3% do ITBI – ainda que, eventualmente, o negócio tenha sido fechado por R$ 450 mil. Quando a prefeitura se adequar à decisão, os 3% de imposto serão cobrados sobre o valor efetivamente negociado — o que tende a baixar o custo final do imposto. No exemplo acima, o comprador economizaria R$ 1,5 mil no pagamento final do ITBI com a mudança na base de cálculo.
Em Porto Alegre, a Secretaria Municipal da Fazenda (SMF) promete adotar o novo rito de cálculo do ITBI em até 60 dias. O secretário da Fazenda, Rodrigo Fantinel, avalia que a decisão judicial deve, em geral, provocar redução no valor pago pelo contribuinte, o que levará à diminuição na arrecadação da cidade.
— Vai reduzir a arrecadação do município porque, na prática, nos casos em que houver uma variação pequena entre a estimativa da prefeitura e o valor declarado pelo contribuinte, a prefeitura vai aceitar o valor declarado e calcular o ITBI sobre esse valor. No máximo em 60 dias estaremos com a nova metodologia em vigor — aponta o secretário.
Nos casos de divergência significativa entre o valor estimado pela prefeitura e o valor declarado pelo contribuinte, o Executivo municipal vai abrir um procedimento administrativo para garantir que o valor de mercado do imóvel seja respeitado.
— Em havendo diferença significativa, vamos considerar o valor calculado pela prefeitura para o imóvel. Com essa mudança, cresce a nossa responsabilidade de fiscalização. Importante lembrar que a legislação não foi alterada, e o imposto deve ser cobrado sobre o valor venal, que é o valor de mercado — acrescenta Fantinel.
De acordo com o secretário, ainda não é possível indicar quais os parâmetros de divergência que vão gerar a abertura de processos administrativos e que levarão a Secretaria da Fazenda a desconsiderar o valor informado pelo contribuinte.
Em Porto Alegre, o ITBI é o terceiro imposto com maior peso nos cofres municipais. Em 2021, foram recolhidos R$ 403 milhões com esse tributo na cidade, de um total de 2,8 bilhões arrecadados. O principal imposto municipal da Capital é o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN), seguido pelo Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana (IPTU). A decisão do STJ afeta exclusivamente a cobrança de ITBI, não alterando os parâmetros das prefeituras para cobrança anual do IPTU.
