O setor da construção civil de Caxias do Sul estagnou em 2015 e não projeta bons negócios para os próximos meses de 2016. A queda na metragem aprovada pela prefeitura para o setor foi de 28,47% em relação a 2014. Em 2015 foram liberados 947 mil m². Já 2014 superou 1,3 milhão de m². A baixa só não foi maior que o ano de 2009, quando o mundo viveu outra forte crise econômica, sentida principalmente no ramo imobiliário.
Os números apresentados no relatório mensal da Secretaria de Urbanismo apontam que janeiro e fevereiro não alcançaram metade da metragem média esperada. O resultado dessa retração são quase 300 postos de trabalho fechados no setor em 2015. E mais: entidades ligadas ao setor apontam para o aumento no preços dos imóveis a partir de abril. Os dirigentes não arriscam um índice no reajuste, mas justificam a medida explicando que, com menos lançamentos, os imóveis serão valorizados, chegando ao mercado com preços mais altos.
A queda no número de novos lançamentos em Caxias se equipara ao nacional, representando diminuição de cerca de 30% segundo o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Caxias do Sul (Sinduscon), Volnei Luiz Sebben. No Brasil, a média é de 31%. A tendência é de que os poucos empreendimentos a serem lançados sejam residenciais, já que são menos dependentes da situação econômica do que comerciais. E é esta redução da demanda das construtoras que fará o preço do imóvel subir, segundo o presidente da Associação das Imobiliárias de Caxias do Sul (Assimob), Fernando Gonçalves dos Reis. A entidade afirma que os preços estabilizaram em julho do ano passado. Nas regiões mais nobres da cidade, como Centro, São Pelegrino e Lourdes, já apresentaram crescimento.
- Mesmo os imóveis usados, com a redução no volume de lançamentos, devem sofrer uma majoração nos próximos meses - informa Reis.
O vice-presidente do Sinduscon no Rio Grande do Sul, Rafael Rihl Tregansin, afirma que não há espaço para redução dos preços a partir de agora, tendo em vista que grande parte da aquisição de insumos é feita em dólar, como aço, cimento, tintas e outros elementos.
- No entanto, as empresas estão aceitando formas de pagamento que antes não eram consideradas. Se o cliente interessado tem um carro que deseja incluir no negócio, por exemplo, será avaliado com cuidado. Estamos mais flexíveis, mas sem redução de valores - pontua.
Somente 5% devolve o imóvel
Uma estatística que preocupa o setor de construção civil em todo país não se aplica na mesma proporção em Caxias do Sul. Em 2015, a expressão distrato, que é a devolução de imóveis comprados na planta, se tornou comum no linguajar de profissionais do ramo. Para se ter ideia do tamanho do prejuízo, a agência de classificação de risco Fitch Ratings afirma que a cada 100 imóveis vendidos, 41 foram devolvidos, de janeiro a dezembro de 2015. Em Caxias, estima-se que apenas 5% sejam devolvidos antes da entrega.
A razão para uma diferença tão expressiva é a escolha criteriosa das condições de crédito cedidas ao cliente antes do contrato ser assinado, explica o vice-presidente do Sinduscon RS, Rafael Tregansin. Valdir Angst, superintendente de negócios da Habitação da Caixa Econômica Federal, responsável pelas linhas de financiamento para aquisição imobiliária, também afirma que este índice é baixo na Serra Gaúcha pelo perfil do comprador.
- Enquanto em grandes metrópoles o cliente costuma financiar até 80% da compra ou valor quase completo, por aqui, a média é de 65%. Ele financia o mínimo possível, e fica mais fácil de cumprir as parcelas - afirma Angst.
Em casos de distrato, a construtora recebe o imóvel de volta e deve devolver no mínimo 75% do que foi pago. Ainda que a situação das empreiteiras esteja complicada diante da diminuição da compra, por enquanto, não há registros de compradores que não tenham recebido o imóvel, segundo o diretor do Sinduscon, Volnei Luiz Sebben.
- Não tivemos conhecimento de nossos associados. As empresas ainda estão se saindo bem no mercado - avalia.
Expectativa é aquecer mercado com financiamentos
A dificuldade em encontrar financiamento adequado ao cliente em aquisições imobiliárias é uma das razões para o recuo nas vendas. Visando movimentar o mercado, a Caixa Econômica Federal anunciou este mês medidas para facilitar a compra da casa própria. Imóveis usados poderão ser financiados em até 70% do valor para trabalhadores do setor privado, e 80% para o setor público. Desde o primeiro semestre do passado, ao valor era de 50%. Na ocasião, o banco apostava em estimular o crédito habitacional de moradias novas. Em abril de 2015, quando a Caixa anunciou a redução da cota, o teto era de 80%.
As taxas de juros variam de 9,5% a 9,9% ao ano. Os ajustes passam a valer no fim neste mês. O número de financiamentos de imóveis usados foi o que mais reduziu na cidade: em 2015, registrou-se 25% menos comercialização desta modalidade, de acordo com superintendente de negócios da habitação da Caixa, Valdir Angst.
- Tivemos uma queda significativa na contratação de financiamentos de imóveis usados, e esperamos que ocorra uma retomada importante neste ano - prevê Angst.
'O mercado vai se recuperar"
Em recessão de mercado, construtoras e imobiliárias precisam apostar em novas estratégias para seguir ativas no mercado. A Fisa Incorporadora, que trabalha com público de classes média e alta comemora o crescimento de 30% nos últimos cinco anos e abriu novo leque de empreendimentos para seguir faturando. A empresa aposta na entrega de três hotéis por ano, na região Sul do país, e também em chegar em mercados de outros pontos do Estado, como Porto Alegre. Hoje a incorporadora tem 80 mil m² em andamento e quatro empreendimentos em andamento, sendo dois em Caxias, um em Bento Gonçalves e outro em Farroupilha, além de outras duas obras que serão lançadas.
- É claro que poderíamos ter mais obras em andamento, mas o mercado irá se recuperar. Foi um ano apreensivo, mas apostando em novos mercados e com consciência de apostar em imóveis com localização precisa, com valores e condições adequadas, o negócio se torna mais preciso - afirma o diretor Everton de Boni Santos.
Investir e tornar o imóvel atrativo e competitivo, mas com preço acessível, é o atual desafio das construtoras, afirma o diretor da Plano Incorporadora, Samuel Pasqual Santos. Exclusivamente focada em imóveis para a classe econômica, a aposta da empresa é construir em áreas menos centrais, porém estratégicas, como bairro Petrópolis, com alta concentração de moradias de estudantes, em função da UCS.
Outro exemplo deste tipo de empreendimento é o URB, prédio residencial que será lançado em abril e localizado na Avenida Júlio de Castilhos. Ele terá painel de arte contemporânea do lado externo e decoração exclusiva em cada andar com obras de arte.
- O valor é baixo, a parcela cabe no bolso e sabemos que o cliente que está interessado pesquisa muito. Apostamos em uma boa negociação com o cliente, oferecendo um produto que faça sentido para ele. Não há espaço para erros com este mercado - afirma o diretor.
