Na última quarta-feira (1º), a Câmara dos Deputados aprovou o projeto de lei 4.188/2021, chamado de "Novo Marco das Garantias". A proposta, que vai para discussão no Senado, foi redigida por Adolfo Sachsida quando ainda integrava a equipe do ministro Paulo Guedes — antes, portanto, de virar ministro de Minas e Energia.
A promessa é tornar mais eficiente, simples e seguro o uso de garantias para a concessão de crédito, o que teria potencial para reduzir juros e barreiras no segmento. No entanto, é alvo de críticas por permitir a penhora de único imóvel residencial, o que até agora é proibido.
Pelo lado das oportunidades, de fato amplia o potencial de uso dos imóveis. Em análise para a coluna, o advogado Silvio Luciano Santos, sócio do escritório Medeiros, Santos & Caprara Advogados, explica:
— Se uma pessoal tem um imóvel de R$ 10 milhões e utiliza como garantia para um financiamento de R$ 7 milhões ou R$ 8 milhões, hoje, esse bem fica indisponível para uma única instituição financeira até a quitação total do endividamento. O proprietário não consegue usar o mesmo imóvel para outro empréstimo, mesmo que faltem apenas duas ou três parcelas para completar o pagamento. Com a nova regra, além de poder utilizar o mesmo bem em instituições financeiras diferentes, a garantia é liberada proporcionalmente aos pagamentos para novas operações.
Então, se o bem de R$ 10 milhões foi dado em garantia do empréstimo de R$ 8 milhões, e R$ 6 milhões já foram pagos, o proprietário pode usar o valor total já quitado mais o que "sobrava" para o financiamento já feito. Para dar segurança a essas operações, foi criado um novo tipo de pessoa jurídica, as chamadas Instituições Gestoras de Garantias (IGGs), que precisarão ser autorizadas pelo Banco Central, a partir de critérios definidos pelo Comitê Monetário Nacional (CMN).
No entanto, uma das regras provoca polêmica: permite penhorar o chamado "bem de família" até agora protegido por lei de retomada automática. Atualmente, isso só é possível em casos de financiamento imobiliário, no qual o imóvel serve como garantia do próprio empréstimo. Mas o projeto autoriza que a casa própria, mesmo que já quitada, seja usada como garantia de empréstimos.
É um sistema semelhante ao das hipotecas nos Estados Unidos e parte da Europa. É uma ferramenta mais barata para obter financiamento, porque inclui garantia real, reduzindo o risco do banco que concede o empréstimo. Mas significa também que, se a dívida não for paga em dia, o banco pode retomar o imóvel no qual a pessoa mora para quitar a pendência. Esse sistema foi um dos agravantes da crise imobiliária de 2008/2009, quando muitas famílias deixaram de pagar suas hipotecas e tiveram suas casas retomadas.
Em um país com histórico de baixa educação financeira e alto endividamento, é um risco que não pode ser ignorado. Santos alerta, inclusive, que, embora o modelo facilite o uso da garantia, é preciso ter cautela para evitar dívidas contínua (e excessivas, acrescenta a coluna):
— É como o cheque especial: não é porque você tem a opção disponível que deve usá-la sempre. Deve-se ter cuidado e planejamento na hora de utilizar.
