O preço do aluguel residencial apresenta alta expressiva neste ano em Porto Alegre. O valor médio para locar esse tipo de imóvel cresceu 19,07% na Capital no acumulado de 12 meses fechados em outubro – maior variação observada nesse recorte de tempo em 11 anos. O dado está presente em pesquisa do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi-RS). O levantamento considera apenas residenciais que estão disponíveis para locação e não os já alugados. Entrada de imóveis novos em algumas regiões da cidade, menor oferta de residências e juro elevado são alguns dos fatores que ajudam a explicar esse movimento, segundo especialistas.
O presidente do Secovi-RS, Moacyr Schukster afirma que o setor tem verificado um acréscimo de unidades novas no rol de imóveis disponíveis para locação em algumas áreas da cidade. Esse é um dos fatores que ajudam a explicar o salto no preço do aluguel na Capital, segundo o dirigente:
— Tem entrado bastante imóvel novo para locação, que tem um preço maior. Isso é uma coisa que a gente tem observado e é importante nesse movimento. Além disso, os imóveis de boa qualidade têm tido uma reputação melhor. Então, no que concerne ao imóvel residencial, essas coisas são relevantes.
O economista e professor da Universidade Feevale José Antônio Ribeiro de Moura afirma que a alta nos valores para locação ocorre diante de uma série de fatores econômicos e estruturais. Efeito da inundação no número de imóveis para alugar e Selic passando por nova sequência de altas entram nessa combinação, segundo o docente:
— A Selic subindo torna o financiamento mais caro. Então, de certa forma, fica uma certa dúvida, uma insegurança de as famílias entrarem em um financiamento. Elas preferem aguardar um momento mais propício e acabam alugando imóveis. Isso é uma realidade, tem sido uma constante em relação a essa curva de alta da Selic.
Menos oferta de imóveis para alugar
O levantamento do Secovi aponta diminuição na oferta de unidades. Porto Alegre tinha em média 3.868 imóveis disponíveis para locação no acumulado de 12 meses fechados em outubro de 2024. Esse montante é 26,42% menor do que o total observado no mesmo período do ano passado (5.257).
Marco Aurélio Stumpf Gonzalez, professor dos cursos de Engenharia Civil e Arquitetura e Urbanismo na Unisinos, pesquisador e especialista em mercado imobiliário, também afirma que uma série de fatores, como inflação e juro alto, podem ajudar a explicar em parte essa alta de 19%. No caso do juro, alguns investidores do setor financeiro enxergam no mercado imobiliário um retorno mais vantajoso. A união desse grupo com os consumidores que não conseguem adquirir a casa própria pode afetar o setor de locação, segundo o especialista:
— Um pedaço do mercado de compra e venda vai para a locação. Esse é o inquilino. Do outro lado, tem o proprietário que saiu do mercado financeiro para buscar uma remuneração maior. Então, tu tem duas figuras aí vindo para o mercado de aluguel.
Bairros com movimentos distintos
Olhando apenas o preço médio do metro quadrado, os bairros Santa Cecília, Auxiliadora e Jardim Europa apresentam os maiores valores em outubro deste ano. Já Sarandi, Navegantes e Jardim Leopoldina apresentaram os preços mais baixos dentro da pesquisa. O presidente do Secovi afirma que fatores como localização e quantidade de residenciais disponíveis para aluguel são os principais pontos que explicam a diferença de valor.
O recorte por variação de preços entre outubro de 2023 e outubro deste ano também aponta o bairro Santa Cecília no topo da lista (veja no gráfico). O presidente do Secovi avalia que esse aumento expressivo e que chama atenção pode estar ligado ao ingresso de imóveis novos e com valor de locação mais alto, inflando a média de preços. No caso dos bairros Santa Cecília e Auxiliadora, a pesquisa do Secovi-RS verificou que houve maior disponibilização do tipo loft/studio em construções novas, unidades que têm preços mais elevados. Na outra ponta, Sarandi – um dos bairros mais afetados pela inundação na Capital – apresentou desvalorização de um ano para o outro.
O Secovi reforça que a variação no valor nos bairros não significa apenas valorização ou desvalorização de determinada área. Entrada de imóveis na amostra, que aumenta a oferta e pode diminuir o valor médio, também tem peso nessa variável. O movimento contrário também pode ser registrado, com queda na disponibilidade, que aumenta os preços.
Imóveis comerciais
No âmbito dos imóveis comerciais, o cenário é inverso. Esse tipo de unidade apresentou elevação na margem, de 0,42%, no acumulado de 12 meses fechados em outubro.
O professor Marco Aurélio Stumpf Gonzalez afirma que essa é uma tendência observada nos últimos anos, que ocorre diante de fatores econômicos e de mudança na dinâmica de trabalho. Com isso, alguns donos de unidades precisam repensar o uso desse locais em caso de dificuldade de mercado, segundo o docente:
— No caso do comercial, o proprietário vai ter que achar outra utilidade para o imóvel. Fazer um retrofit e transformar em residência. Aí vai competir e afetar o outro lado.
O dado
- O levantamento, realizado de forma amostral, considera apenas residenciais que estão disponíveis para locação e não os já alugados.
- O estudo avalia o valor do metro quadrado para locação usando uma média que pega tipos diferentes de moradias residenciais em todas as áreas de Porto Alegre. No levantamento atual, houve informações de 60 bairros na cidade, com oferta suficiente para fins metodológicos.
- A entidade informa que apartamentos de um e dois dormitórios representam a maior parcela dentro do grupo de residenciais, ocupando pouco mais da metade da amostra total desse grupo em Porto Alegre.
Dicas para renegociar valor do aluguel
- O professor José Antônio Ribeiro de Moura, da Feevale, afirma que o diálogo é a melhor solução. Locador e locatário precisam apresentar com clareza suas propostas e encontrar um índice que converse com a realidade de ambos.
- No caso do locador, é importante avaliar se vale trocar de inquilino olhando apenas eventual ganho na margem. Em alguns casos, continuar com um locatário com histórico de bom pagador é mais seguro, segundo o professor.
- No caso do inquilino, é importante deixar claro as condições de pagamento atuais e como conseguirá absorver novos reajustes regulares. Isso ajuda no planejamento, segundo Moura.
