Casas e prédios históricos preservam a memória de ruas e famílias que construíram a Porto Alegre de hoje. Contudo, alguns desses imóveis não estão mais aqui para terem suas histórias revisitadas. Ao longo do tempo, muitas dessas construções foram demolidas a tempo de não serem listadas como patrimônio histórico — permitindo, assim, a venda delas para que novos prédios fossem incorporados em seus terrenos.
Após pressão popular, Estado e prefeitura passaram a ser mais rígidos com regramentos que protegem esses patrimônios, sejam eles públicos ou privados. Mas nem todos os proprietários de casarões e palacetes históricos na Capital tiveram condições — ou interesse — de mantê-los com suas características originais. Deixando, assim, uma série de construções abandonadas e sem uso.
Sancionada em 2019 pelo então prefeito Nelson Marchezan Jr., a lei 12.585 estabeleceu novas regras sobre o Inventário do Patrimônio Cultural de Bens Imóveis do Município de Porto Alegre. O texto passou a flexibilizar a construção de novos edifícios no mesmo terreno de construções históricas, desde que elas fossem mantidas e restauradas pelas incorporadoras responsáveis pelos projetos.
Desde então, 74 pedidos de licenciamento que se encaixam nesse perfil de empreendimento foram protocolados na Secretaria Municipal do Meio Ambiente, Urbanismo e Sustentabilidade (Smamus). Do total, 62 foram aprovados.
— Esses imóveis estavam com restrições e nenhuma política de incentivo. Consequentemente, estavam se deteriorando. Com a lei, passamos a permitir isso e dar incentivo de potencial construtivo de acordo com o índice da área do terreno — explica o chefe da pasta, Germano Bremm.
A lei admite intervenções e até modernizações (como substituição de esquadrias por razões de conforto térmico ou acústico) quando não descaracterizam o valor protegido.
Além disso, proprietários de imóveis inventariados podem receber incentivos urbanísticos e utilizar a Transferência do Potencial Construtivo (TPC) — ou seja, podem transferir para outro terreno o direito de construir que não utilizam no imóvel histórico, viabilizando economicamente a preservação.
— Se o incorporador implementar essa edificação no próprio terreno da construção histórica, ele ainda tem isenções de recuo e afastamento — completa o secretário Germano Bremm, que já atuava na gestão do ex-prefeito Nelson Marchezan Jr.
Projeto que foi inspiração
Um projeto no bairro Moinhos de Vento foi usado como inspiração para a criação da lei que flexibiliza a construção de edifícios junto a casas históricas. Em 2017, a UMA Incorporadora iniciou o restauro de uma antiga mansão de 1937 na Rua Santo Inácio. Nos fundos do mesmo terreno, ergueu um prédio de 12 andares.
Na época, para fazer a obra, o projeto teve que passar por um Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU) na Smamus e também pelo aval da Equipe do Patrimônio Histórico e Cultural (Epahc), ligada à Secretaria Municipal da Cultura.
O casarão passou por uma profunda reforma que durou quatro anos, mantendo as características do projeto original do arquiteto Fernando Corona. Foram restaurados vitrais, murais e ornamentos que decoram a estrutura interna da casa.
— Quando compramos, já tínhamos a ideia de restaurar e não derrubar a casa. É uma bela construção. Tem um estilo de arquitetura muito rico, não só na arquitetura externa, mas também interna. Foi um processo demorado de aprovação. Neste projeto, não visamos retorno (financeiro). Teve mais paixão do que razão — diz Antônio Ulrich, sócio da UMA Incorporadora.
Somente no restauro da casa, foram investidos R$ 7,5 milhões. Hoje, o espaço é aberto ao público, contando com escritórios, coworking, auditório e o restaurante de culinária francesa Le Cochon.
Leque aberto
Desde que a lei foi criada, projetos que contemplam o restauro de casas históricas começaram a sair do papel em diversos bairros de Porto Alegre. Mas um especial tem se destacado: o Moinhos de Vento. Além de concentrar alguns dos imóveis mais antigos da Capital, a região é uma das mais disputadas pelas construtoras.
— O Moinhos de Vento é muito visado por pessoas que querem morar e trabalhar na mesma região. É um bairro de fluxo, não de destino. Já não se tinha mais muitos terrenos para construir. Então, com essa lei, abriu-se um leque de possibilidades — diz o presidente do Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Estado do Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS), Claudio Teitelbaum.
A Joal Teitelbaum, incorporadora do presidente do Sinduscon-RS, também está erguendo um prédio junto a uma casa histórica na Félix da Cunha, que será restaurada e ganhará um comércio. A estrutura construída no final do século 19 tem 500 metros quadrados de área.
O Moinhos de Vento também é aposta da incorporadora Woss, que começou a reformar 20 casarões no bairro. Dez deles ficam na Barão de Santo Ângelo e farão parte de um empreendimento em parceria com a Dallasanta. Construídas na década de 1930, as casas já foram reformadas para abrigar confeitaria, salão de beleza e lojas de moda.
Segundo Daniel Goldsztein, sócio da Woss, empreendimentos junto a casas históricas tornaram-se a marca da construtora.
— Como acabamos nos posicionando com uma série de terrenos, acabou virando uma característica da empresa. Hoje temos 20 casas históricas nos nossos projetos sendo reformadas ou já reformadas. Elas têm muitas histórias nas ruas em que estão inseridas. Usamos isso nos nossos materiais de vendas.
Apenas duas das 20 casas históricas que a Woss está reformando não serão usadas para comércios. Uma delas é uma área comum exclusiva para moradores de um condomínio na Barão de Santo Ângelo e outra abriga a sede da incorporadora na Santo Inácio.
Na icônica esquina da Padre Chagas com a Fernando Gomes, a Woss restaurou dois sobrados — que já estão disponíveis para locação. As estruturas são conhecidas por terem abrigado, no passado, o Bar do Gomes e um restaurante da rede Dado Bier.
Moda começa a chegar em outros bairros
Bairro que também concentra uma gama de casas históricas, o Menino Deus tornou-se outro alvo das construtoras.
A Cyrela Goldsztein iniciou a obra de um prédio ao lado de uma casa de 1907, na Avenida Getúlio Vargas, onde funciona hoje um escritório. A torre terá 61 metros de altura, sendo uma das mais altas do bairro.
Já a ABF Developments fará a reforma de um sobrado de 1939, onde funcionava uma cafeteria, e de uma casa de 1952, que foi moradia do jornalista Cândido Norberto. Os imóveis ficam no mesmo terreno onde a incorporadora erguerá um prédio do mesmo tamanho da torre da Cyrela, na esquina da Bastian com a Praia de Belas.
A ABF Devolpments também tem projetos para prédios junto a construções históricas no Moinhos de Vento e no 4º Distrito. Na esquina entre as ruas Voluntários da Pátria e Almirante Tamandaré, um edifício escalonado está sendo erguido ao lado de uma antiga fábrica de vidros, que está na fase final de restauro para receber um restaurante do Grupo Press.
— Temos muito cuidado na curadoria dos nossos produtos: em design, estética. Ter patrimônio histórico junto enriquece os projetos, além de deixar um legado para as novas gerações — diz o CEO da ABF, Eduardo Fonseca.
A obra do 4D Complex House, como é chamado o prédio ao lado da antiga indústria, terá ainda uma segunda fase, que prevê a construção de uma torre de 130 metros de altura — a mais alta de Porto Alegre.
A altura de prédios junto a construções históricas é criticada pelo Instituto de Arquitetos do Brasil no Rio Grande do Sul (IAB-RS).
— Preservar a história da cidade não se trata somente da edificação. Sempre temos um contexto. Tem o entorno, a ambiência. Precisamos entender a hierarquia entre os imóveis — afirma a presidente do IAB-RS, Jéssica Neves.
— O ideal, quando construímos uma edificação nova, é que seja de fato compatível com uma edificação histórica. Que se tenha respeito pela volumetria, às linhas. Essa nova edificação não pode roubar a cena. Tem que manter o protagonismo da edificação histórica naquele local — completa Jéssica.
Ainda à espera de restauro
Enquanto isso, o Centro Histórico ainda aguarda investimentos privados para restauros de casarões. O bairro é recheado de construções históricas, mas que ainda não despertaram interesse das construtoras. Por enquanto, as empresas têm optado pelo retrofit de prédios comerciais, transformando as suas salas em moradias.
Um palacete da década de 1920 chama a atenção de quem passa pela esquina da Rua Duque de Caxias com a Bento Martins — tanto pela beleza como pelo abandono.
O dono do imóvel diz estar disposto a negociá-lo com uma construtora, que poderia erguer no terreno dos fundos um edifício — onde há bastante espaço. A nova construção teria vista permanente para parte da cidade, incluindo o Guaíba, por ficar em uma parte alta do bairro.
Por muitos anos, o imóvel foi moradia da família Chaves Barcellos, uma das mais tradicionais da Capital. O local recebia festas frequentadas pelo ex-presidente Getúlio Vargas.
Em 2024, foi encerrada uma disputa judicial de 10 anos para definir quem seria o herdeiro. Na época, o dono do palacete disse ter vontade de restaurar a casa, mas que, devido ao custo alto, iria tentar repassar o imóvel a uma construtora. Negociações chegaram a ser feitas com mais de uma empresa, mas um acordo nunca chegou a ser firmado.
