A inauguração de um restaurante marca o fim da obra do primeiro prédio revitalizado sob o novo regramento para construções no Centro Histórico de Porto Alegre. A operação foi instalada no último pavimento do Cais Rooftop, que só pôde ser construído devido às diretrizes aprovadas em 2022 (entenda abaixo).
O Cais Rooftop está localizado na esquina da Rua Caldas Júnior com a Avenida Mauá. O edifício, construído em 1946, chegou a ser usado como ocupação e também por ladrões que cavaram um túnel para assaltar bancos.
Com a reforma, o prédio passou a abrigar mais 48 apartamentos, uma academia, uma lavanderia e um minimercado para os moradores. Foram três anos de obra para finalizar a revitalização, que só não ficou pronta antes devido à enchente que atingiu o térreo do edifício em maio de 2024. Durante o período, foram investidos R$ 16 milhões, incluindo a compra do prédio, materiais de construção e a mão de obra empregada.
Kleber Sobrinho, dono do prédio junto com o empresário Guilherme Toniolo, da Toniolo Engenharia e Construções, lembra como era a estrutura antes da obra, com problemas estruturais e lixo deixado após o fim da ocupação.
— Me assustei com o estado do prédio quando vi pela primeira vez. Minha preocupação era se ele parava em pé. Conversamos com três investidores, mas todos deram para trás na negociação. Decidimos nós mesmos comprar a estrutura e reformá-la. Confesso que tive medo na época, foi uma aposta — diz Kleber, que é corretor de imóveis e dono da empresa Recons.
Lajes de 300 metros quadrados em seis andares do edifício foram divididas em 48 apartamentos de 25 a 51 metros quadrados. Eles contam com banheiro, quarto e cozinha integrados. No ano passado, foram todos vendidos e entregues aos compradores — a maioria composta por investidores que locam as unidades por intermédio da empresa Xtay, de São Paulo, que faz a gestão dos espaços.
Restaurante de São Paulo
O restaurante inaugurado no terraço do Cais Rooftop é administrado pela marca Tetto, de São Paulo. Com R$ 3 milhões de investimento, a operação ocupa dois andares do prédio, incluindo o pavimento extra que foi construído. No total, são 600 metros quadrados de área.
A ideia, segundo os sócios, é atrair públicos de diferentes bairros da Capital, mas também turistas de outras cidades:
— Vemos que muita gente passa por Porto Alegre e não fica. Vai direto para Gramado, por exemplo. Um dos principais atrativos para a escolha pelo Centro Histórico foi termos um cartão-postal em frente ao nosso restaurante: o Guaíba. Vimos que já existia uma aposta na revitalização da orla, do Parque Harmonia (Maurício Sirotsky Sobrinho) e do Centro Histórico como um todo — diz Felipe Gonçalves, um dos sócios da marca.
O restaurante tem capacidade para 180 pessoas sentadas. No cardápio, há carnes, frutos do mar, massas e risotos. Além de São Paulo, o Tetto também tem unidades em Santa Catarina, no Paraná e no Espírito Santo.
Prédios ao lado
A revitalização do Cais Rooftop incentivou os donos do edifício em frente a ele, na Caldas Júnior, a fazer uma obra de melhorias na fachada, incluindo pintura e troca de iluminação.
Já a construção ao lado do Cais Rooftop, que antes abrigava escritórios, foi arrematada por Sobrinho em um leilão extrajudicial e agora passa por reformas para receber 56 apartamentos. O foco também será em locação de curta temporada, com unidades de 10 a 28 metros quadrados.
— Teremos uma unidade de 10 metros quadrados por pavimento. Será para o público que quer só dormir uma noite e quer um quarto barato, com qualidade para pernoitar. Cabe cama, mesa, frigobar e um banheiro — diz Sobrinho.
A obra do Cais Fratelli, como será chamado este prédio, deve ficar pronta no primeiro semestre de 2026. Ainda restam 15 unidades à venda. No térreo, funciona hoje um restaurante, que terá sua área ampliada para um pequeno estacionamento em frente a ele. O projeto ainda tramita na prefeitura.
Mais projetos no Centro
Disputadas no passado, as salas comerciais no Centro Histórico de Porto Alegre estão cada vez mais vazias. O número de imóveis desocupados no bairro passou de 896 em 2019, antes da pandemia, para 1.404 em julho de 2025. O dado está em um levantamento do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi-RS) feito a pedido da reportagem.
A prefeitura, por outro lado, diz que o número de salas comerciais desocupadas no bairro passa de 7 mil, mas não detalha a origem do registro.
Presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS), Claudio Teitelbaum acredita que mais projetos de revitalização de prédios no Centro Histórico devem acontecer caso o novo Plano Diretor seja aprovado.
— Deve permitir melhor aproveitamento de terrenos no bairro. O centro já oferece facilidade de transporte e diversidade de consumo. Tem tudo o que se precisa a um raio de caminhada muito próximo. A revitalização do Centro passa por esse trabalho de regeneração urbana. Alguns empreendedores já tiveram essa visão — diz Teitelbaum.
A lei criada para permitir a reabilitação de edificações da região central prevê isenção de pagamento para construir além do limite preestabelecido para cada terreno (valor da compra de solo criado) na área junto às avenidas Mauá, Júlio de Castilhos e Voluntários da Pátria. Para isso, o empreendedor deve atender a uma série de contrapartidas:
- Qualificação das fachadas com frente para a via pública
- Uso misto residencial e não residencial
- Requalificação do patrimônio histórico
- Utilização de cobertura verde do tipo rooftop
- Priorização de acesso público
- Emprego de ações de sustentabilidade na edificação, como utilização de energias renováveis, materiais ecológicos e uso de placas fotovoltaicas
No Centro Histórico, por exemplo, existem projetos para revitalizar edifícios na Rua Sete de Setembro. Um deles é um prédio comercial adquirido pela construtora Belmondo e com obras previstas para 2026. O outro é o antigo Hotel Nacional, com obras orçadas em R$ 30 milhões e tocadas pelo Grupo Estrutura, de Santa Catarina.
Sobrinho, dono do Cais Rooftop, diz que negocia para assumir outros três imóveis no Centro Histórico. Segundo ele, o bairro conta com dezenas de prédios comerciais ociosos e que poderiam ser transformados em moradias. No entanto, pondera que também há muitas construções em que esse tipo de reforma não é possível.
Em planos diretores anteriores, era permitido que prédios fossem encostados um no outro, sem haver janelas nas laterais.
— Não haveria ventilação e a planta ficaria limitada. Também são prédios com muitas áreas comuns e grandes corredores, que não poderiam ser comercializadas, mas entrariam no valor do investimento da reforma — diz o empresário.
Sobrinho, que também é corretor de imóveis, acredita que, nos próximos cinco anos, a parte do Centro Histórico que receberá novos lançamentos imobiliários fica nas quadras localizadas entre o Mercado Público e a orla do Guaíba.
— Faltam imóveis qualificados. Muitos comerciantes do centro e os próprios mercadeiros (donos de bancas do Mercado Público) não moram no bairro. Temos que criar projetos que atendam essas famílias — conclui.
