Instrumento considerado um divisor de águas para a regularização fundiária de Caxias do Sul e garantidor de mais dignidade a centenas de famílias, o programa Esse Terreno é Meu alcança os quatro anos com 1.748 lotes regularizados. Instituído por meio de uma lei municipal de 13 de agosto de 2021, o projeto já converteu R$ 45 milhões aos cofres públicos, segundo levantamento da Secretaria Municipal do Urbanismo.
O montante é constituído pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), taxa de lixo e cobrança do ITBI — imposto que incide em operações de compra e venda, de permuta, entre outros. Também entram na soma as áreas públicas incorporadas ao patrimônio municipal e as chamadas compensações urbanísticas.
Para além do valor que pode ser convertido em melhorias para o restante da população, o programa garante a tão sonhada escritura do terreno e infraestrutura para a região contemplada. Garantias básicas como nome de ruas, inserção de CEP, itinerário do transporte público e emissão de alvarás se somam ao combo de vantagens de áreas regularizadas.
O secretário municipal do Urbanismo, Adriano Bressan, ressalta que o programa oferece um processo menos burocrático para quem deseja acessar as certidões de propriedades.
— Até então, nós tínhamos, por 40 anos, somente um núcleo regularizado. De 2021 pra cá evoluímos muito. Hoje, chegamos no número de 31 núcleos que estão concretizados e ultrapassamos a marca de 1.748 lotes regularizados. Essa lei veio para destravar, desburocratizar — acredita Bressan, que detalha:
— Um exemplo sãos as ruas. Uma rua hoje precisa ter 15 metros de largura em um loteamento regular. Mas nestes núcleos consolidados encontramos ruas de seis, de oito metros. Se não fosse esta lei, não teríamos condição nenhuma de regularizá-los.
Em novembro de 2022, o programa foi premiado com o Selo Verde Internacional no 2º Fórum Internacional de Cidades Sustentáveis (Fics), em Maceió (AL).
Os desafios
De maneira resumida, a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) é dividida nas modalidades Reurb-S e Reurb-E. A Reurb-S é aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda e a documentação fica a cargo do poder público. A Reurb-E, por sua vez, trata das demais situações e deve ser viabilizada pelos moradores em conjunto com empresas privadas especializadas.
Conforme Bressan, o maior desafio atual é garantir agilidade na entrega das certidões da Reurb-S. Ele sinaliza que a Secretaria Municipal do Urbanismo tem uma equipe de cerca de 20 pessoas dedicadas ao programa, um número considerado enxuto perante a demanda:
— Temos de 220 a 230 processos correndo. Então, se esperassem pelo poder público fazer todo o trâmite do Reurb, não conseguiríamos realmente dar conta de tudo, mesmo sendo profissionais muito competentes e trabalhando, se necessário, nos finais de semana e feriados — frisa o secretário.
Outro desafio do processo é a remoção de famílias em áreas consideradas de risco. Bressan afirma que, além da resistência de algumas pessoas de sair destes locais, é preciso que o poder público disponha de moradias para realocá-las.
— Não conseguimos titular uma pessoa que está em área de risco. Seria até irresponsabilidade do poder público fazer isso — sinaliza.
"Tenho certeza que é meu. Essa são as palavras-chave"
Na memória da dona de casa Marilei de Camargo Cagnini, ainda há lembranças de uma região, no fim da década de 1990, com estradas de chão, mato e valos abertos. Uma realidade totalmente diferente de quem vive hoje no Loteamento Vitória, primeiro núcleo habitacional beneficiado pelo Programa Esse Terreno é Meu, em 2021.
Contemplada com a certidão de propriedade há mais de três anos, ela diz que o documento simboliza uma garantia:
— Tenho certeza que é meu. Essa são as palavras-chave. Não tem preço que pague — define.
Um dos grandes nomes na luta para regularização da comunidade é Genésio de Jesus Santo. Presidente da Associação de Moradores do Bairro (Amob), ele lembra das idas e vindas à prefeitura e até a Porto Alegre em busca do reconhecimento da área. O líder comunitário afirma que os moradores viviam em um cenário de insegurança antes do processo ser estabelecido pela prefeitura, há quatro anos.
— Foi muito bom pra nós, foi uma conquista. Hoje ainda temos uns 40 processos em andamento, mas mais de 300 foram entregues — resume.
"O direito de propriedade é base da nossa sociedade"
Em outra região de Caxias, quem também comemorou o recebimento do documento após uma longa e burocrática espera foi o administrador de empresas Marcelo Ayla.
Morador do condomínio Parque Alvorada, no bairro Pedancino, ele conta que os primeiros passos efetivos para a regularização ocorreram em 2012. A estrutura formada por chácaras, no entanto, existe desde meados da década de 1980.
Segundo a prefeitura, o Parque Alvorada era localizado na zona rural e contempla 122 lotes residenciais. Somente em 2003 passou a pertencer ao perímetro urbano.
— Foi constituído como um condomínio de chácaras, com escritura de fração ideal, que era o instrumento que se tinha pra fazer esse tipo de coisa na época. Em 2012, efetivamente, a gente conseguiu dar os primeiros passos, só que não existia uma legislação municipal que pudesse recepcionar esse tipo de empreendimento — explica Marcelo.
Os encaminhamentos para a regularização do condomínio foram possíveis, então, a partir do programa Esse Terreno é Meu. A entrega das certidões de propriedades ocorreu em março de 2024.
— A titulação do imóvel, o direito de propriedade, é base da nossa sociedade. É fundamental para o desenvolvimento socioeconômico de qualquer região. A posse, por si só, não dá garantia jurídica que as pessoas precisam para poder investir na sua propriedade. E como efeito prático, o que existe é que quando a pessoa, além de ter a posse, tem a propriedade também, se sente mais segura para fazer as benfeitorias necessárias, para investir na propriedade e para colher os frutos desse investimento — justifica o morador.
