Sem revisão desde 1994, a base de cálculo para a cobrança do IPTU vai entrar na pauta política de Caxias nas próximas semanas. O Executivo encaminhou à Câmara, nesta quinta-feira (13), projeto de lei para atualizar a chamada planta de valores. A construção do projeto já havia sido admitida pelo secretário da Receita, Micael Meurer, e adiantada pela coluna no mês passado.
Pelos novos cálculos, aproximadamente 178 mil imóveis do total de 272 mil registrados na cidade passarão a pagar um valor maior do tributo em relação à cobrança atual. Em contrapartida, 83.873 imóveis terão redução de IPTU. Outros 8.718 permanecerão sem alteração (veja abaixo o detalhamento).
Para reduzir o impacto financeiro nas famílias, segundo o projeto, aumentos mais expressivos ocorrerão de forma escalonada. O reajuste, nesses casos, ficará limitado a 50% ou R$ 300 (o que for maior) em relação ao ano anterior até que o valor se equipare ao novo cálculo.
De acordo com o Executivo, a atualização da planta era uma exigência do Tribunal de Contas do Estado (TCE) e também permitirá corrigir distorções na atual base de cálculo, já que há casos de imóveis semelhantes que pagam tributos muito discrepantes. Não se pode ignorar também o fato de que a maior quantidade de aumentos do que reduções vai incrementar a receita — ainda que não imediatamente de forma integral — em um momento de aperto de caixa.
O texto ainda precisa tramitar na Câmara e pode passar por alterações. Caso seja aprovado de forma integral, porém, também prevê que novas atualizações ocorram a cada quatro anos, preferencialmente no primeiro ano de cada gestão.
A prefeitura também promete lançar um simulador para que o contribuinte possa calcular o novo imposto.
Aumentos e reduções
Do total de 272 mil imóveis:
- 83.873 terão redução
- 8.718 não terão alteração
- 140.111 imóveis (53%), terão aumento de até R$ 500,00
- Cerca de 21,7 mil (8%) terão aumento de até R$ 1 mil
- Cerca de 16.320 (6%) terão aumento de mais de R$ 1 mil
Software auxiliou nas avaliações
Em 2015, o município chegou a iniciar estudos para atualizar a planta de valores, mas eles não foram concluídos. A revisão atual teve início em 2023 a partir da contratação de uma empresa.
O levantamento utilizou georreferenciamento e um software de avaliação imobiliária em massa. A partir disso, foram definidas macrorregiões, subdivididas em regiões fiscais — serão mais de 400. Essas áreas concentram o mesmo valor por metro quadrado. Também se levou em conta pontos de valorização e desvalorização de imóveis.
O levantamento identificou, por exemplo, que as maiores distorções se concentram nos distritos. No entanto, várias áreas da cidade também apresentam discrepâncias por terem sofrido intensa valorização nas últimas décadas, caso do loteamento Villagio.
Revisão de alíquotas
A partir dos nova base de cálculo serão aplicadas as alíquotas do IPTU. Nesse caso também haverá alterações, com a ampliação de faixas para sete, de acordo com o imóvel.
Conforme a proposta, a alíquota mínima será de 0,1% para imóveis residenciais, 0,15% para imóveis não residenciais e 0,4% para terrenos. Atualmente são seis faixas e as alíquotas partem de 0,15% para imóveis residenciais, 0,2% para não residenciais e 0,6% para terrenos.
Apesar da nova faixa inferior, a redução da cobrança, nos casos em que ocorrer, será principalmente pela nova fórmula a ser adotada. Segundo o secretário Micael Meurer, o cálculo leva em conta no máximo 80% do valor de mercado do imóvel. É uma margem de segurança para o caso de ocorrer algo que gere desvalorização do mercado imobiliário.
— Quem paga atualmente o IPTU sobre 100% do valor de mercado terá redução — explica.
Veja como ficará a nova tabela das alíquotas de acordo com o projeto:
Faixa 1
Valor venal até R$ 70.000,00:
- Imóveis residenciais: 0,10%
- Imóveis não residenciais: 0,15%
- Imóveis territoriais: 0,40%
Faixa 2
Valor venal de R$ 70.000,01 até R$ 126.484,19:
- Imóveis residenciais: 0,15%
- Imóveis não residenciais: 0,20%
- Imóveis territoriais: 0,60%
Faixa 3
Valor venal de R$ 126.484,20 até R$ 252.968,38:
- Imóveis residenciais: 0,20%
- Imóveis não residenciais: 0,25%
- Imóveis territoriais: 0,70%
Faixa 4
Valor venal de R$ 252.968,39 até R$ 505.937,25:
- Imóveis residenciais: 0,25%
- Imóveis não residenciais: 0,30%
- Imóveis territoriais: 0,80%
Faixa 5
Valor venal de R$ 505.937,26 até R$ 758.905,63:
- Imóveis residenciais: 0,30%
- Imóveis não residenciais: 0,35%
- Imóveis territoriais: 0,90%
Faixa 6
Valor venal de R$ 758.905,64 até R$ 1.264.842,00:
- Imóveis residenciais: 0,35%
- Imóveis não residenciais: 0,40%
- Imóveis territoriais: 1,00%
Faixa 7
Valor venal acima de R$ 1.264.842,00:
- Imóveis residenciais: 0,45%
- Imóveis não residenciais: 0,45%
- Imóveis territoriais: 1,10%.
Pra frente
As novas regras passarão a valer somente a partir da aprovação da nova lei. Ou seja, não haverá cobrança retroativa a quem tiver aumento. Da mesma forma, não se prevê devolução a quem tiver redução de imposto.
