A proibição de locação por curtíssima temporada, modalidade popularmente conhecida pelo aplicativo Airbnb, é uma decisão cada vez mais tomada por condomínios em Passo Fundo, no norte do Estado. A prática gera dúvidas e discussões sobre legalidade.
De acordo com o advogado Vinicius da Silveira Hottel, especialista em direito civil e empresarial, com os investimentos de grandes empresas, ampliação do aeroporto e o crescimento do setor imobiliário, a circulação de pessoas aumentou no município — e a maioria prefere hospedagens por plataformas.
— Por outro lado, existe um movimento igualmente importante entre os moradores dos condomínios. Cada vez mais, as pessoas valorizam segurança, privacidade, tranquilidade e até mesmo a previsibilidade de saber quem procurar quando há problemas, como barulho excessivo ou outras situações que possam prejudicar a convivência.
É o caso do Edifício Vision Residence, localizado no centro do município:
— Em assembleia recente, a maioria dos condôminos não autorizaram a locação por Airbnb. Como o prédio tem apartamentos de dois dormitórios e abriga muitas famílias com crianças, a rotatividade de desconhecidos e os ruídos noturnos geravam grande preocupação, sobretudo com a segurança — relata o síndico do Vision e corretor de imóveis, Leonardo Lara.
Em nota à reportagem, a empresa Airbnb disse que possui ferramentas dedicadas à segurança de anfitriões, hóspedes e vizinhos, como verificação de identidade, análise preventiva de reservas, o Canal de Apoio ao Vizinho, e o Painel do Condomínio, ferramenta do Airbnb que oferece uma visão organizada das reservas realizadas em prédios.
Prática é legal
De acordo com Vinicius, a suspensão do aluguel por plataformas digitais é plenamente possível caso a convenção do condomínio defina a destinação como exclusivamente residencial.
— A questão central envolve o confronto entre o direito de propriedade do dono do imóvel e o direito à segurança e ao sossego dos demais moradores — pontua.
Embora o tema ainda passe por julgamento definitivo no Superior Tribunal de Justiça (STJ), a Corte já sinaliza que a cláusula de "destinação residencial" em convenções é suficiente para barrar esse tipo de hospedagem.
Para o STJ, a alta rotatividade de hóspedes aproxima a prática de uma atividade comercial de hotelaria, descaracterizando a locação por temporada tradicional prevista na Lei do Inquilinato.
Assim, para que o aluguel via aplicativos seja considerado legal em edifícios residenciais, entende-se que a Convenção do Condomínio precisa autorizar expressamente, o que exige a aprovação de pelo menos dois terços dos proprietários.
Caso o documento proíba ou seja restritivo quanto ao uso residencial, o condomínio tem amparo para vetar os Check-ins e aplicar advertências e multas.
O especialista destaque que decisões informais tomadas fora da convenção, como avisos de portaria ou comunicados do síndico, seguem sem validade jurídica.
