O mercado imobiliário brasileiro vive uma tendência que vem se consolidando, principalmente, nos grandes centros do país e em cidades regionais estratégicas. Trata-se do crescimento dos apartamentos compactos de alto padrão. Conhecidos como studios, os imóveis desse tipo estão em alta, principalmente, entre investidores que buscam ativos reais com potencial de renda recorrente, já que podem ser utilizados tanto como moradia quanto para locações tradicionais ou no modelo short stay (curta duração).
– O setor está mudando muito e, por isso, sempre observamos o que acontece em cidades como São Paulo, que é uma das grandes referências do país. Lá, vimos que muitas pessoas buscam apartamentos compactos com infraestrutura completa para estadias de curta e média temporada. Em vez de procurar um hotel, elas optam por ficar em studios de luxo que oferecem inúmeras facilidades – explica o diretor da Renda Incorporadora, Rodrigo D’Arienzo.
Diante desse cenário, a empresa usou sua expertise e a análise dos projetos que deram certo na capital paulista para lançar o Sampa 245, prédio de studios de alto padrão na região central de Passo Fundo. Nesta entrevista, D’Arienzo compartilha detalhes sobre o empreendimento, fala sobre as oportunidades que o modelo oferece aos investidores e destaca o potencial da cidade gaúcha para esse tipo de projeto.
Como os investidores enxergam a tendência dos apartamentos compactos voltados a short stay? É possível esperar maior liquidez com esse tipo de ativo?
O imóvel não vem para fazer frente a investimentos financeiros como ações, renda fixa ou fundos, mas para ser um bem de raiz. Ele é uma moeda forte que não está suscetível a variações cambiais ou à taxa Selic, funcionando como um ativo de liquidez para compor a carteira do investidor.
No histórico do nosso grupo, há apartamentos lançados em 2022 que, até 2025, tiveram valorização de 49%. Enquanto isso, a poupança ficou na casa de 35% nesse mesmo período, e os investimentos em CDI, em torno de 52%. Isso significa que o imóvel rendeu apenas um pouquinho a menos que o CDI, mas sem oferecer um cenário de risco semelhante ou ter a necessidade de uma descapitalização total.
Quais são os principais fatores que devem ser observados antes de decidir investir em um imóvel compacto para locações de curta ou média duração?
O primeiro passo é encontrar construtoras e incorporadoras que tenham solidez de mercado e histórico de entregar obras sem atraso. Na sequência, outro ponto importante é a localização. O Sampa 245, por exemplo, fica dentro do Cinturão Hoteleiro de Passo Fundo. Trata-se de um ponto central dessa região, próximo a locais estratégicos, como o Hospital de Passo Fundo.
Também é preciso ficar atento à qualidade do produto. Um studio de luxo é algo que ainda não existe em Passo Fundo. Por isso, nosso projeto leva em consideração diferenciais importantes, como uma área de uso comum exuberante e a gentileza urbana, evitando agressividade com o pedestre e fazendo com que as pessoas que passam pela calçada sintam-se convidadas a percorrer as lojas, pela fachada ativa e o jardim da propriedade.
Atualmente, Passo Fundo reúne características que favorecem a expansão de studios compactos?
Sim. Passo Fundo reúne fatores bem claros que favorecem a expansão de studios compactos. A cidade é um polo regional de serviços e negócios, atendendo uma área de influência que ultrapassa um milhão de pessoas circulantes. Hoje, existem menos de 300 imóveis ofertados em locação de curta temporada — um número pequeno para a força econômica e a dinâmica de fluxo que o município concentra.
Pelas nossas estimativas, mais de 350 mil diárias são reservadas por ano somando hotelaria e plataformas como o Airbnb. E há um diferencial importante: Passo Fundo não depende do turismo sazonal. É uma cidade movida por saúde, educação, agro e varejo, o que sustenta uma demanda contínua de visitantes ao longo do ano, com menor risco de grandes oscilações de ocupação como ocorre em destinos de praia ou na Serra Gaúcha.
Isso indica um mercado aquecido e com espaço para crescimento. A própria rede hoteleira vem operando com taxas de ocupação elevadas, frequentemente acima de 60% e, em alguns períodos, chegando perto de 80%.
Nesse cenário, os studios se consolidam como uma alternativa moderna e eficiente para absorver parte dessa demanda — e, para o investidor, como um produto com forte potencial de locação e liquidez.
Quais são as estimativas de ocupação para studios em Passo Fundo?
Sendo conservadores em relação ao nosso empreendimento, podemos dizer que a estimativa de locação no modelo short stay é superior a 60%. Já em long stay (estadia longa), o número aumenta, mas a rentabilidade é um pouco menor. Dentro desse cenário, os rendimentos anuais previstos para a entrega, que será em 2030, devem girar em torno de R$ 55 mil para short stay e de R$ 30 mil a R$ 35 mil para long stay.
O que cidades como São Paulo podem ensinar para o mercado imobiliário de Passo Fundo? O nome do empreendimento Sampa 245 tem relação com esse movimento de expansão para outras regiões do Brasil?
Sim. O nome indica que é um pedacinho de São Paulo chegando a Passo Fundo. Fizemos muitas viagens para entender a realidade desse conceito, que é muito forte por lá. A capital paulista viveu um momento de grande investimento de incorporadoras que fizeram empreendimentos um pouco mais compactos e estúdios de luxo para atender a demanda, já que a cidade tinha hotelaria, mas não estava dando conta. Com isso, o mercado identificou que muita gente prefere comprar um imóvel compacto de luxo, que pode ser usado para locações de short stay, tradicionais e até para morar.
Poderia falar um pouco sobre o Sampa 245?
O empreendimento é composto por apartamentos compactos integrados a uma área de lazer de alto padrão. Terá hall de entrada e lobby imponentes, além de uma área de coliving versátil para trabalho, com espaço para podcast — algo bastante em voga atualmente. O projeto conta ainda com salas de reunião e estudo, lavanderia, espaço beauty, salão de festas, mercado e um rooftop onde estão previstos academia, uma ampla piscina e uma espécie de sunset garden com churrasqueiras. Ali, poderão ocorrer happy hours e eventos especiais, com o pôr do sol e uma vista privilegiada como cenário para os convidados.
Outro diferencial é que o terreno tem aproximadamente 20 metros por 60 metros. Isso nos permitiu desenvolver um projeto com todas as unidades de frente e em posição solar privilegiada.
Outro fator importante do Sampa 245 é a localização focada em walkability (conceito que avalia a possibilidade de se locomover a pé na região), certo?
Sim. Muitas pessoas que viajam para passar alguns dias em Passo Fundo não têm carro à disposição. É aí que a questão da da walkability se torna relevante. Em poucos minutos de caminhada, é possível chegar a locais como colégios, padarias, boas praças e mercados. Também é uma facilidade para quem tem carro, mas prefere andar uma ou duas quadras para ir a pontos de interesse no dia a dia.
O empreendimento foi lançado em parceria com a Housi, empresa especializada em moradias inteligentes. Como isso vai funcionar em Passo Fundo?
Nossa ideia com essa iniciativa é não tentar inventar a roda. Queremos oferecer algo que já sabemos que funciona e que já foi testado em São Paulo e em outros locais. A Housi pode auxiliar na parte de locação, na decoração dos apartamentos e na composição da estrutura de uso comum, influenciando, por exemplo, a escolha de um minimercado que tenha bom retorno ou de uma lavanderia com máquinas de empresas sérias e comprometidas com a manutenção.
Como os interessados podem se tornar investidores do Sampa 245?
Estamos começando a divulgar as informações ao público, e as vendas terão início no final de março. Durante esse período, as pessoas poderão conhecer o empreendimento. Sempre indicamos que isso seja feito por meio de um corretor de confiança, que acaba sendo um consultor de investimentos e consegue explicar as condições, as melhores formas de compra e as rentabilidades, além de tirar todas as dúvidas.
