Um dos principais fatos geradores de questionamentos, polêmicas e também controvérsias em um condomínio são as obras e reformas realizadas nas áreas comuns. Estas obras, com diversos graus de necessidade e urgência, ensejam trâmites distintos para sua aprovação, e acabam causando diversas dúvidas entre condôminos.
As principais normas que regulam a proposição e execução de obras e reformas nas áreas comuns dos condomínios estão dispostas no Código Civil, principalmente entre os artigos 1.341, 1.342 e 1.343. Além disso, detalhes complementares específicos normalmente são definidos nas convenções e regimentos internos de cada condomínio.
Regras em condomínios
O artigo 1.341 do Código Civil já estabelece uma diferença fundamental entre as obras e reformas em áreas comuns de condomínios. O dispositivo cria três categorias diferentes para essas atividades:
- necessárias
- úteis
- voluptuárias
— Essas três categorias são basilares e definem os trâmites das obras em áreas comuns de condomínio. As necessárias ainda podem ser classificadas como urgentes, quando há alguma situação que pode oferecer danos ou causar insegurança aos condomínios, como o portão da frente de um prédio não estar trancando, por exemplo — explica Éverton Tolfo, advogado especializado em Direito Imobiliário e Condominial.
O especialista prossegue:
— As úteis são as obras que agregam ao imóvel mas não são especialmente necessárias, como construir uma cobertura na garagem do prédio. Por fim, as voluptuárias são as que normalmente trazem mais conforto ou lazer, como a construção de uma piscina ou área de jogos.
Qual o quórum mínimo da assembleia de condomínio para aprovar obras
As obras voluptuárias, por não serem obrigatórias, precisam de aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia para que sejam aprovadas. Já as obras úteis precisam de apoio de pelo menos metade do total de condôminos, mais um proprietário.
As obras necessárias, normalmente, precisam apenas de maioria simples em assembleia para aprovação, ou seja, voto positivo da maioria dos presentes no ato.
Quando o síndico pode tomar a decisão
Se a obra for considerada necessária e urgente, desde que comprovada a urgência, pode, inclusive, ser dispensada a aprovação prévia em assembleia.
— Essa é uma prerrogativa do síndico, nas obras consideradas urgentes ele já pode agir por conta própria, inclusive para contratar engenheiros, ou outros profissionais, para fazer laudos de avaliação, por exemplo, mas tudo depois deve ser apresentado em assembleia para os condôminos — observa Tolfo.
Aprovação e despesas
Ana Luísa Crippa de Almeida é síndica de um prédio localizado na Rua Joaquim Nabuco, no bairro Cidade Baixa, em Porto Alegre. Há meses, o condomínio administrado por Ana enfrenta um problema grave: o telhado está danificado e toda a estrutura precisará ser trocada.
— É uma situação que tá causando muita dor de cabeça. A estrutura geral do telhado ainda é a original, tem mais de 50 anos, e os consertos que tinham sido feito feitos eram pontuais, paliativos. Agora, muitos apartamentos estão com problemas de infiltração e vamos precisar trocar tudo — destaca Ana Luísa.
A troca de telhado, quando a situação acarreta danos ou prejuízos aos condôminos, é considerada necessária, e até urgente. Mesmo assim, Ana colocou a reforma do telhado para votação na assembleia, sendo aprovada.
Após meses pesquisando orçamentos, a síndica apresentou diferentes propostas em assembleia para execução da obra. Aprovada a escolhida, chegou-se à etapa do pagamento: o condomínio pagará parte da reforma com recursos próprios do seu caixa, e o restante foi divido entre os condôminos, que puderam escolher entre pagar o valor total em um vez, sem juros, ou de forma parcelada.
— Foi um processo longo, bem planejado. É responsabilidade do síndico apresentar opções para os condôminos, para que todos decidam pelo melhor para o condomínio. O contrato já foi assinado e as obras vão começar ainda neste mês de março — reforça a síndica.
Inquilino paga por obras no condomínio?
Outro ponto que normalmente gera dúvidas entre moradores de condomínios em relação a reformas e obras em áreas comuns pode ser resumido em um questionamento básico: quem paga a conta, proprietário ou inquilino?
Como explica o advogado Éverton Tolfo, para responder essa pergunta, é preciso analisar as leis de locação, e não só a legislação referente a condomínios:
— Nesses casos, as leis e contratos de locação, e também a jurisprudência, estabelecem alguns preceitos. De forma geral, em relação a pagamentos, há uma divisão. Os proprietários arcam com as obras mais estruturais, como reforma do telhado, revitalização da fachada. Já os inquilinos podem arcar com custos de obras mais pontuais e de uso corrente, como uma pintura de corredor ou conserto da porta de entrada de um prédio.
Em alguns condomínios, há ainda outra opção para custear obras e reformas: o fundo de reserva. Esse fundo normalmente é financiado com uma parte da taxa mensal condominial, e serve para arcar com despesas regulares, como pagamento de salário de funcionários do condomínio, ou realização de obras em áreas comuns, quando houver recursos suficientes.
— Os fundos de reserva são fundamentais para pagar os custos fixos dos condomínios, e em alguns casos, também podem ser usados para pagar uma obra ou reforma, ou pelo menos parte dela. Quando o fundo precisar de reforço para arcar com alguma despesa urgente, é possível também que haja uma chamada extra de pagamento de condomínio. Nesses casos, se for para uma despesa estrutural ou extraordinária, o pagamento será do proprietário, e se for para uma despesa ordinária, pode ser cobrado do inquilino — afirma Mauren Gonçalves, fundadora e diretora da Associação dos Síndicos do Rio Grande do Sul (Assosíndicos RS).
