Logo nos primeiros dias após se mudar para um condomínio de prédios em Canoas, em 2024, Tatiana Frai, 42 anos, levou o filho, então com três anos, para brincar na pracinha. Mesmo com o acompanhamento constante dela, do esposo e de outros familiares, a criança sofreu um acidente em um dos brinquedos do espaço. Ele brincava em um balanço que simulava um cavalo. O brinquedo empinou repentinamente, derrubando o menino e ainda atingindo-o no rosto.
— O balanço estava frouxo, as correntes não estavam presas como deveriam, e isso gerou o acidente. Depois, falando com outros moradores, fiquei sabendo que essa já era uma situação recorrente. O acidente danificou a boca do meu filho, que até hoje precisa fazer um acompanhamento periódico para monitorar o desenvolvimento dos dentes. Também gerou traumas psicológicos, por muito tempo ele teve vergonha de sorrir — desabafa Tatiana.
Os playgrounds estão entre os principais locais de convivência de muitos condomínios residenciais. Muitas vezes, o aproveitamento desses espaços acaba gerando acidentes, como o que ocorreu com Tatiana e seu filho, e também conflitos, tanto entre vizinhos quanto entre moradores e o próprio condomínio.
Além disso, muitos condôminos ainda têm dúvidas sobre como esses conflitos devem ser conduzidos, e quem deve ser responsabilizado por eventuais danos.
— Na época, a gente não soube muito o que fazer, não sabia direito quem responsabilizar. Como éramos novos no condomínio também, a gente não quis se indispor com ninguém, e acabou não levando a questão pra frente — complementa Tatiana, acrescentando ainda que, depois de um período de reclamações, o brinquedo em questão foi removido.
Regras e responsabilidades
As regras de convivência e funcionamento dos condomínios são estabelecidas por diferentes legislações. De forma geral, esta relação é regulamentada pelo Código Civil. O capítulo sétimo do código estabelece os preceitos gerais do funcionamento destes espaços em todo o Brasil.
O Código Civil prevê, ainda, que todo conjunto residencial deve criar uma convenção própria. A convenção define regras gerais de funcionamento, de acordo com estrutura e especificidades de cada condomínio.
Por fim, há também o regimento interno, que regulamenta os detalhes da relação cotidiana entre moradores e o conjunto e da convivência entre os condôminos.
— O regimento interno estabelece as minúcias dessa relação, como o horário de funcionamento do salão de festas e de uso dos próprios playgrounds, por exemplo. Na prática, quando o condomínio é entregue e já existe playground, já consta na convenção a sua forma estrutural de funcionamento, servindo o regimento interno para regular o dia a dia da utilização dos moradores — explica Éverton Tolfo, advogado especializado em Direito Imobiliário e Condominial.
Essas legislações preveem que a administração dos playgrounds, assim como de todos os espaços comuns, deve ser feita pelo condomínio, pois são áreas utilizadas por todos. Por isso, a responsabilidade sobre manutenção, cuidado e monitoramento dos playgrounds também recai sobre o condomínio, que tem na figura do síndico o seu administrador.
— É como se fosse uma empresa. A empresa é uma pessoa jurídica, tem personalidade jurídica própria e responde pelos danos que vier a causar. O sindico é um mero administrador dessa "empresa", mas que também pode vir a ser responsabilizado caso tenha agido com culpa ou omissão. O condomínio tem renda própria e muitos têm seguros para responsabilidade — reforça Tolfo.
Problemas no dia a dia
Problemas de manutenção dos brinquedos das pracinhas, como no caso do filho de Tatiana, são apenas um dos exemplos de situações conflituosas que podem se originar do aproveitamento de playgrounds em conjuntos residenciais.
Mauren Gonçalves é fundadora e diretora da Associação dos Síndicos do Rio Grande do Sul (Assosíndicos RS). De acordo com sua experiência como administradora de condomínios, problemas relacionados ao uso dos playgrounds são recorrentes.
— Um dos mais comuns é o uso do espaço após o fim do horário permitido, o que acontece muito, principalmente agora no verão, com as crianças de férias. Outra situação recorrente é o uso por parte de adolescentes e jovens adultos dos brinquedos destinados a crianças menores, o que acaba danificando os brinquedos. O síndico deve ficar sempre atento às questões ligadas às pracinhas, pois esses espaços, destinados ao lazer, rapidamente podem se tornar fontes de problemas — observa Mauren.
Como administrador do condomínio, o síndico é o principal responsável por cuidar da manutenção e da limpeza regular dos playgrounds. Ele também é a figura que deve ser inicialmente buscada para resolver outras querelas condominiais, como barulho em razão do uso do espaço além do horário permitido.
Outro problema frequente é o uso inadequado do espaço por pets — o que também pode ser especificamente regulado pelas legislações dos condomínios. Situações como essa já ocorreram em um dos conjuntos administrados por Rose Cipriano, síndica profissional que administra uma dezena de residenciais em Porto Alegre atualmente.
— Atualmente, muitos condomínios têm estabelecido que os pets só podem utilizar livremente os espaços criados especificamente pra eles, como os cachorródromos e os chamados "pet places", e tem moradores que não respeitam essa regra. A circulação dos pets nas áreas comuns é regulada pela convenção e pelo regimento interno, e o síndico precisa ficar atento às questões de higiene e até de eventuais ataques a crianças, por exemplo — aponta Rose.
— Não existe uma lei nacional que diga que não pode ter a circulação de pets em playgrounds. O que ocorre é que dentro do condomínio são criadas algumas regras em que só se permite a circulação de pets nessas áreas destinadas especialmente para pets, mas se não existir essa regra, em tese não existe uma proibição para que o pet circule em outras áreas — acrescenta o advogado Éverton Tolfo.
Perguntas e respostas
Quais legislações regulam a gestão e uso dos playgrounds condominiais?
A legislação principal que regulamenta o funcionamento de condomínios no Brasil é o Código Civil. Já a convenção estabelece o regramento geral de funcionamento de cada condomínio. O regimento interno, por sua vez, estabelece os detalhes de uso e aproveitamento das áreas comuns, como os playgrounds, considerando a estrutura e especificidades de cada conjunto.
De quem é a responsabilidade sobre manutenção e segurança dos playgrounds?
A responsabilidade é do próprio condomínio, por se tratarem de áreas comuns a todos os condôminos. Se for constatada conduta culposa ou omissa do síndico na gestão destes espaços, ele também pode ser responsabilizado.
Quais são os principais conflitos que ocorrem em condomínios em razão dos playgrounds?
Conforme relatado por condôminos e síndicos profissionais, entre os principais problemas relacionados a pracinhas ou playgrounds estão a falta de manutenção e limpeza dessas áreas, o uso dos espaços fora do horário permitido, a utilização de brinquedos por pessoas mais velhas e a circulação de pets nestes locais.
Pets podem circular em playgrounds?
Não há uma lei nacional que proíba essa circulação, mas muitos condomínios têm estabelecido, em suas legislações próprias e quando há justificativas, que os pets podem circular livremente somente em áreas específicas, como cachorródromos e "pet places". De qualquer forma, se os pets circularem por playgrounds, é responsabilidade do condomínio e do síndico manterem a higiene e a segurança do espaço.
