Presente nos gastos fixos de boa parte da população, a taxa de condomínio nem sempre é compreendida pelos moradores. Cobrado mensalmente, esse débito reúne despesas relacionadas a serviços e manutenção do conjunto residencial. O que muitos moradores desconhecem são as penalidades que envolvem o não pagamento dessa dívida. As sanções vão desde taxas e multas por atraso até a perda do imóvel.
Dados do Secovi-RS, sindicato que representa imobiliárias e administradoras de imóveis, apontam que a inadimplência das quotas condominiais atingiu o percentual de 15,17% em Porto Alegre em novembro, mês com dados mais recentes. Ou seja, 15,17% da amostra de 84.346 condôminos estavam com o pagamento da taxa em atraso. O patamar apresenta leve retração na margem ante outubro (15,35%).
Moradora de Porto Alegre, Daisy Cristina Cabelleira da Cruz, 54 anos, atrasou o pagamento da taxa condominial no início de 2025.
— O condomínio é caro aqui, passa de R$ 500. Como eu me apertei, fiquei devendo — conta a atendente da área de nutrição, que precisou de uma renegociação para quitar a dívida.
Para tirar as principais dúvidas sobre o tema, Zero Hora ouviu especialistas e detalha como é formada a cota condominial, a importância dessa cobrança e as sanções que acompanham o atraso no pagamento.
Confira também dicas para evitar a inadimplência.
Como é formada
A taxa condominial é composta por despesas ordinárias e extraordinárias que envolvem o pleno funcionamento do condomínio:
- Nas ordinárias, entram salários e encargos de funcionários do condomínio, portaria, limpeza, contas de água e luz das áreas comuns, manutenção de elevadores, seguro obrigatório e a remuneração do síndico, além do honorário da imobiliária.
- Já nas extraordinárias, custos ligados a obras, reformas estruturais, melhorias e aquisição de novos equipamentos são computados.
Segundo o Secovi-RS o condomínio não visa lucro com a cobrança desses serviços, uma vez que tudo é arrecadado com o único objetivo de cobrir custos, além da manutenção de um fundo de emergência. O total da taxa varia conforme a quantidade de serviços oferecidos.
— Cada condomínio tem a sua particularidade. Tem condomínios que vão ter áreas de lazer muito grandes, outros não vão ter. Uns vão ter elevador, outros não vão ter. Uns vão ter funcionários, outros não vão ter. Ou seja, o que compõe a taxa do condomínio é o somatório das despesas do condomínio — explica Tiago Strassburger, assessor jurídico do Secovi-RS.
Inadimplência
Silvana Alves Laguna, gerente de relacionamento da Auxiliadora Predial, afirma que mudanças na composição da renda e imprevistos, como problemas de saúde na família e perda de emprego, estão entre os principais motivos que provocam a inadimplência da taxa condominial no âmbito da empresa. Além disso, ela cita o caso de pessoas que não estão acostumadas com esse tipo de cobrança:
— Às vezes, as pessoas nunca moraram em condomínio, sempre moraram em casas e se viram em uma situação de algum tipo de obra, de melhoria no condomínio, ou até de questões emergenciais, e isso acaba afetando muito o orçamento das famílias. Esquecimento acontece, mas acho que não é um percentual alto em comparação a esses outros fatores.
Cíntia Monguilhott, diretora de condomínios da Crédito Real, afirma que fatores como momentos de crise na economia, instabilidade de renda, alto endividamento e falta de planejamento financeiro pesam no atraso desse débito.
— Além de apresentar um comportamento sazonal, especialmente no início do ano, com essas despesas extras que se tem de IPTU, IPVA, matrícula em escola, material escolar — complementa.
No caso da atendente da área de nutrição Daisy da Cruz, a solução apareceu cerca de dois meses depois do atraso, quando ela buscou negociar com a imobiliária e conseguiu parcelar o débito.
— Fiquei pagando esse parcelamento até o fim do ano passado. Eu entrei em contato com a imobiliária, e eles me fizeram uma proposta para que eu pudesse conseguir pagar. Fizeram uma proposta boa, que estava dentro do meu orçamento, e eu comecei a pagar — comenta.
Morando com uma filha e quatro netos, Daisy diz que essa foi a primeira vez que atrasou e precisou negociar a dívida. Hoje, mesmo com o orçamento apertado, ela e a filha conseguem manter o condomínio em dia. A atendente também destaca que desconhecia a taxa quando comprou o imóvel, há 10 anos, mas pagava com menos dificuldades porque o valor era mais baixo.
Penalidades
Em caso de inadimplência, ou seja, do não pagamento de uma dívida com a taxa condominial, o morador pode sofrer sanções em três categorias principais. Na primeira, ele precisa arcar com multa de 2%, além da incidência de juros e correção monetária conforme o Código Civil, explica o assessor jurídico do Secovi-RS, Tiago Strassburger.
Caso não haja sucesso nessa etapa, o condomínio costuma buscar resolver o conflito de forma administrativa, via notificação ou tentativas de acerto direto com o devedor para evitar processos.
Se nenhuma dessas fases anteriores avançar, a sanção pode entrar na via judicial. Strassburger destaca que essa fase judicial é mais onerosa, porque soma custas, despesas judiciais e honorarios ao montante. Além disso, o Secovi-RS destaca que a lei permite que a cobrança da taxa condominial ocorra de forma mais rápida, inclusive por meio de execução judicial, com possibilidade de penhora de contas, veículos e do próprio imóvel.
— Acaba indo em direção a uma ação judicial, que pode ser uma ação de cobrança ou até uma execução, conforme estiver organizado o condomínio. Ambas as ações vão acabar chegando nos finalmentes, com provavelmente a perda do imóvel, que pode ir a leilão — explica Strassburger.
O assessor jurídico destaca que esse é um estágio final após o vencimento de outras etapas. O morador não é expulso do imóvel apenas pelo atraso da taxa. No entanto, pode perder o direito de voto em assembleias, deixando de contribuir para decisões sobre a área onde vive.
O Secovi-RS também destaca que a dívida condominial está vinculada ao imóvel, não à pessoa. Ou seja, é ligada ao bem. Mesmo no caso de venda, o débito permanece e pode ser cobrado do proprietário, mesmo que tenha sido gerado pelo morador antigo ou inquilino.
Do ponto de vista do condomínio, a inadimplência pode atrapalhar a organização e a gestão do espaço, além de pesar na conta de moradores que pagam em dia.
— O atraso no pagamento dos condôminos, ele sobrecarrega os adimplentes, porque as despesas condominiais vão continuar existindo. Se é um rateio de despesas, se um condômino não paga, quem está pagando vai ter que arcar com aquela despesa e vai ficar sobrecarregado — pontua Cíntia Monguilhott, da Crédito Real.
Esquecimento
Em alguns casos, como outras contas fixas, o morador pode acabar esquecendo o pagamento de alguma parcela, que fica para trás. Ele segue com os pagamentos seguintes e se dá conta da inadimplência apenas quando é advertido. Isso costuma ocorrer em casos como período de férias, por exemplo.
Strassburger destaca que o pagamento da taxa é permanente e com período de envio pré-determinado. É de responsabilidade do condômino lembrar das datas e verificar se fez o pagamento conforme o calendário.
A gerente de relacionamento da Auxiliadora Predial cita o débito em conta como uma solução prática para evitar transtornos com esquecimento:
— A quem tem a possibilidade de incluir o condomínio no débito em conta, é uma boa solução. Porque as administradoras vão mandar o seu boleto mensal para uma conferência com um prazo de antecedência.
Dicas para evitar a inadimplência
- Trate o condomínio como despesa fixa essencial
- Crie uma reserva para despesas. Isso pode ajudar a honrar dívidas fixas em momentos de aperto
- Acompanhe a gestão do condomínio. Isso pode evitar surpresas
- Antecipe-se a dificuldades. Ao perceber que o mês vai ser apertado, avise a administração antes do vencimento para buscar alternativas
Quando não está dando para pagar condomínio e parcela do imóvel
- Mapeie o orçamento, liste todas as receitas e despesas, identifique cortes possíveis
- Defina prioridades temporárias e negocie prazos, quando possível
- Converse com as partes envolvidas para evitar atrasos prolongados. Negocie prazos, coloque na ponta do lápis juros, encargos e taxas
- Evite o efeito bola de neve, com juros, multas e honorários. Quanto antes agir, menor o custo final
- Prepare-se para negociações, juntando documentos, comprove sua renda real e estude sobre encargos que envolvem esse tipo de ato
Fonte: Wendy Haddad Carraro, educadora financeira e professora do curso de Ciências Contábeis e de Economia da UFRGS
