Uma sutil diferença de percentuais, um gasto ou uma economia gigantescos. Ainda que tenha um dos menores juros do sistema financeiro nacional, o financiamento imobiliário pode variar muito de um banco para outro. Um estudo da associação de consumidores Proteste detectou que uma diferença inferior a um ponto percentual no juro pode elevar a parcela em mais de 10%. Para um financiamento de imóvel de R$ 150 mil, por exemplo, ao final de 30 anos a conta pode ficar R$ 47 mil mais cara.
- Como em outras modalidades de empréstimo e financiamento, no crédito imobiliário é preciso pesquisar e barganhar com os bancos - explica Renata Pedro, técnica da Proteste.
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A necessidade de comparar é ainda maior para financiamentos longos, explicam consultores de finanças. Como o custo total da operação se estica com o tempo, o impacto da diferença de juro é maior para operações acima de 25 anos. Em geral, as instituições financeiras têm margem para reduzir o juro, e condicionam a concessão de vantagens ao grau de relacionamento que o cliente aceita ter. Na Caixa, por exemplo, as condições ficam mais atraentes se o consumidor contratar cartão de crédito, cheque especial e autorizar débito em conta. O juro é reduzido se o cliente aceitar transferir sua conta salário para o banco.
Essa negociação é legal - o que não pode é o banco negar crédito se o cliente não transferir sua conta ou contratar outros serviços.
- O desafio é o cliente calcular se a contratação destes outros serviços não irá onerar demais seus custos - alerta Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).
Juro não é principal fator a se observar
Os bancos, tanto públicos como privados, costumam reduzir a chamada taxa de balcão na negociação. Por isso, especialistas observam que o juro divulgado, embora seja referência, não deve ser encarado como definitivo.
O juro é o primeiro fator a se observar, mas não é o principal. O indicador mais preciso para avaliar o preço do financiamento é o Custo Efetivo Total (CET). Além do juro, ele considera outros encargos que pesam na parcela, como seguros, impostos, ficha cadastral e avaliação do imóvel (quando houver). A diferença não é desprezível. Conforme o estudo da Proteste, o espaço do juro para o custo final da operação pode chegar a um ponto percentual.
- Se olhar apenas o juro, o cliente pode acabar pagando uma prestação mais cara, pois os custos com encargos são diferentes para cada instituição - diz Renata.
A escolha da fonte de financiamento absorveu boa parte dos oito meses dispensados pela funcionária pública Iracema Ruiz Souto, 50 anos, para escolher seu imóvel. Enquanto buscava um apartamento, Iracema visitava bancos e pesquisava em seus sites qual seria a parcela mais baixa. Percebeu que o CET na instituição em que tinha conta não era o mais vantajoso. Aconselhada por sua corretora de imóveis, abriu conta em um banco mais barato.
- Não tinha por que pagar mais pelo mesmo financiamento - explica.
Portabilidade ainda não teve efeito esperado
Lançado para acirrar a disputa entre os bancos, a portabilidade de crédito imobiliário, que iniciou em maio deste ano, até agora não deslanchou no país. Conforme consultores, ainda não é vista a "guerra dos bancos" esperada pelo governo, com instituições procurando clientes para captarem sua operação, oferecendo juros mais baixos.
- Esperava-se uma movimentação maior dos bancos neste ano - afirma Renata Pedro, da Proteste.
Ao mesmo tempo, se percebe um cuidado maior dos clientes no momento de escolher sua fonte de financiamento. De acordo com Sirlei Sutil, gerente de vendas da Auxiliadora Predial, a maior parte dos clientes já chega à imobiliária informado sobre os juros e as condições de cada banco para oferecer taxas mais baixas:
- Em muitos casos, apenas ajudamos os clientes a compreenderem detalhes da operação.
O que levar em conta
* Fique atento às exigências dos bancos para oferecer a taxa mais baixa. Nem sempre o "relacionamento" ao qual condicionam o negócio é a melhor opção.
* Os bancos podem ser bem receptivos para negociar a taxa balcão, aproximando-a com os juros de concorrentes mais baratos. Para isso, é válido imprimir e levar a simulação de concorrentes até a agência.
* Observe sempre o custo efetivo total (CET) da operação, pois, além do juro do financiamento, contempla todos os outros custos que irão pesar na parcela (seguros obrigatórios, taxa de contrato, impostos e ficha cadastral).
* Especialistas recomendam a amortização pela tabela SAC, em que as parcelas iniciais são mais altas e gradativamente vão caindo. Como o abatimento do juro é maior no início, o custo total do financiamento cai.
* Lembre-se de que quanto mais longo o prazo de pagamento, maior a incidência de juros e o custo do financiamento.
* Use o FGTS para pagar parte do imóvel e abater as parcelas. Com rendimento de apenas 3% ao ano (mais TR) - incapaz de vencer a inflação -, esse dinheiro é melhor usado para aliviar o financiamento.
Fontes: Renata Pedro, técnica da Proteste; Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Anefac; Sirlei Sutil, gerente de vendas da Auxiliadora Predial; Alexandre Spolavori, diretor de vendas da Guarida Imóveis.
*Zero Hora
